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오피스 공실률 커지는데 임대료는 상승...무슨일이?

  • [데일리안] 입력 2014.07.03 15:37
  • 수정 2014.07.04 09:27
  • 박민 기자

계약서에 반영되지 않는 '렌트프리' 방식의 명목임대료 증가 때문

서울의 오피스 빌딩의 공실률이 상승한 가운데 임대료까지 올라가는 이례적인 현상이 나타나고 있다. ⓒ연합뉴스서울의 오피스 빌딩의 공실률이 상승한 가운데 임대료까지 올라가는 이례적인 현상이 나타나고 있다. ⓒ연합뉴스

서울의 오피스(사무용) 빌딩의 공실률이 2년 연속 커지고 있지만 임대료까지 상승하는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 이는 일정기간 임대료를 받지 않는 '렌트프리' 방식의 명목임대료 기재에 따른 것으로 분석된다.

3일 부동산 114에 따르면 올해 1분기 서울의 오피스 공실률은 6.3%로 전년 동기대비 1.8%p, 전분기 대비 0.8%p 올랐다. 권역 내 신축 오피스, 타 권역으로 이전하는 기업들이 늘면서 기존 오피스 공실률이 상승했기 때문이다.

이런 가운데 임대료까지 오름세를 보였다. 서울 오피스 평균 환산임대료는 3.3㎡당 10만 7120원으로 전년 동기대비 2.2% 가량 올랐다. 통상적으로 공실률이 상승하면 임대료는 하락하는 게 일반적이지만 공실률과 임대료가 같이 오르는 이례적인 모습이다.

김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 "이는 최근 성행하고 있는 '렌트프리' 영향이 큰 것으로 분석된다"며 "상당수의 대형 오피스는 '렌트프리'를 내세워 빈 사무실을 채우고 있지만 무상임대로 인한 수익률 하락, 중소형 오피스 수요 이탈 등의 부작용에 대한 우려가 존재한다"고 지적했다.

렌트프리란 오피스 장기 임차 시 일정 기간은 임대료를 받지 않는 방식(1년 기준으로 2~3개월은 무상임대)인데 계약서 상에는 렌트프리를 반영하지 않기 때문이다.

대신 빌딩 매매가격 산정의 기준이 되는 명목임대료로 기재하는데 이 과정에서 임대료가 오른 것처럼 보이게 하는 것이다. 최근 공실 증가로 빌딩가치 하락을 우려하는 상당수가 렌트프리 방식을 선호하는 있다.

올해 1분기 매매시장은 총 6건(거래면적 16만 3,895㎡)이 거래되며 전분기(9건)대비 33% 가량 감소했다. 특히 1분기는 오피스 시장 비수기에 해당해 거래량이 적은 영향도 있지만 최근 공급 누적으로 인한 공실리스크 증가, 금리 상승 가능성 등 투자자들의 의사결정이 신중한 탓이다.

주요 거래 사례로는 여의도미래에셋빌딩을 KTB자산운용이 매입했다. 권역별 거래가격은 CBD(종로권)가 3.3㎡당 1914만원 선, YBD(여의도,마포권)가 2285만원 선이고 기타 권역이 3.3㎡당 854만원 선으로 집계됐다.

김 연구원은 "경기 회복 지연으로 신규 임차수요가 감소하는 가운데 신규 오피스 공급이 늘며 공실률 상승세가 지속될 가능성이 높다"며 "판교, 강동 등 신규 업무지구로의 수요 이탈도 공실률 상승에 영향을 줄 것으로 보인다"고 전망했다.

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