LTV,DTI 규제 완화...'강남 3구'가 대박

LTV의 상향조정...전체 수혜단지 중 84%가 수도권에 집중

서울 강남3구(강남·서초·송파), 6억원 초과 아파트 최대 수혜

정부의 부동산 완화 정책에 따라 강남 3구(강남·서초·송파)와 6억원 초과 아파트가 최대 수혜를 볼 것이라는 전망이 나오고 있다.ⓒ연합뉴스

박근혜 정부의 새 경제팀이 앞으로 금융업권과 지역을 구분하지 않고 LTV는 70%, DTI는 60%로 통일하기로 했다. DTI 산정 시 소득인정범위도 확대하고 은퇴자 순자산 소득환산 상한은 폐지키로 했다.

이같은 정부의 부동산 완화 정책에 따라 전국 총 30만 3748가구가 수혜를 보고 그 가운데 서울 강남 3구(강남·서초·송파), 6억원 초과 아파트에 집중 될 것이라는 전문가들의 분석이 나오고 있다.

25일 부동산 114에 따르면 LTV의 상향조정과 함께 수혜가 예상되는 단지는 전국 총 30만 3748가구로 조사됐다. 이는 기존 LTV적용시 주택담보대출액이 매매전환비용보다 낮은 단지 중 신규 LTV적용할 경우 매매전환비용을 초과하는 단지를 추정한 것이다.

지역별로는 전체 수혜단지 중 84%인 25만 5063가구가 수도권에 집중해 있고, 지방 4만 8685가구(16%)로 집계됐다. 특히 서울에만 46.6%인 14만 1536가구가 집중돼 가장 높은 비중을 보였다.

기존 LTV의 경우 수도권 6억 초과 주택에 대해 50%가 적용되었으나 70%로 상향 조정될 경우 20%p나 증가하기 때문에 가격수준이 높은 수도권 일대에서 수혜 단지 비중이 커지기 때문이다.

특히 서울 지역에서도 강남3구(강남·서초·송파)에 쏠림현상이 두드러졌다. 전체 25만 5827가구 중 기존 LTV적용을 통해서는 58.4%인 14만 9336가구만 매매로 전환할 수 있었지만 신규 LTV를 적용받으면 90.8%인 23만 2306가구가 매매전환이 가능해진다. 32.4%p나 증가한 것이다.

매매가격으로 구분시 9억 초과의 경우 전체 14만 3795가구 중 기존 LTV적용을 통해 44.3%인 6만 3730가구가 매매로 전환할 수 있었으나 신규 LTV를 적용받으면 89.9%인 12만 9223가구가 매매전환이 가능해진다. 무려 45.6%p가 증가한 셈이다.

입주연도별로 구분시 90년 이전 입주의 경우 전체 79만 2367가구 중 기존 LTV적용을 통해 72.8%인 57만 6789가구가 매매로 전환할 수 있었으나 신규 LTV를 적용받으면 92.7%인 73만 4433가구가 매매전환이 가능해 19.9%p가 증가한다

즉, 이번 규제 완화 정책의 최대 수혜지는 △지방 보다는 수도권 △서울 중에서도 강남3구 중심 △9억원 초과 등 가격수준이 높은 단지 △입주연차가 오래된 곳에서 규제 완화 영향력이 크게 나타날 것으로 보인다.

장용훈 부동산 114 선임연구원은 "LTV 상향조정을 통해 최대 수혜지역으로 부상한 곳은 강남일대 재건축 단지들"이라며 "기존에는 전세보증금과 주택담보대출을 합산하더라도 매입하지 못하는 곳이 많았지만 변경된 LTV를 적용한다면 대부분의 단지들이 매입 가능할 것으로 보인다"고 전망했다.

전세를 끼고 재건축 아파트를 매입하기가 기존 LTV적용 때보다 수월해진만큼 직접적인 수혜영향을 받을 것이라는 전망이다.

다만 수요자들이 금융규제보다는 불투명한 시장상황 때문에 관망세를 보인다는 점은 신규 LTV의 효과를 반감시키는 요소다. 주택시장이 회복세를 보이고는 있지만 다시 하락할 수 있다는 우려감 때문에 주택구매보다는 전세를 찾는 경우가 다수 존재하기 때문이다.