재건축 사업…1990년이전 아파트가 유리한 이유는?

1990년 이전 아파트 평균 용적률 196.5%, 저밀도로 재건축 사업 유리

전국 준공 시기별 용적률 평균 추이ⓒ부동산114

재건축 연한 완화 등의 9.1대책 발표로 사업 추진이 빨라지는 가운데 1990년 이전 준공 아파트가 재건축 사업 시 유리한 것으로 나타났다. 기존 용적률이 낮을수록 재건축 시 더 많은 가구를 지을 수 있기 때문이다.

25일 부동산114가 전국의 아파트 평균 용적률을 분석한 결과 1990년 이전에 준공된 아파트의 평균 용적률은 191.6%인 것으로 집계됐다.

재건축 사업성을 결정하는 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로서, 기존 용적률이 낮으면 추가 건립할 수 있는 세대가 늘어나 사업에 유리하다.

반대로 용적률이 높을 경우 이미 많은 가구를 조성해 더 이상 추가할 세대수가 적어 추가분담금 부담이 커진다.

지역별로 살펴보면 △전북 140.7% △강원 141.7% △전남 143.7% △경기 160.5% △대구 162.9% △인천 176.2% △대전 186.6% △서울 194.7% 순으로 낮았다.

서울에서 평균 용적률 200%이하인 주요 지역은 △양천구 160.5% △강남구 174.2% △송파구 193.2% △서초구 196.5%인 것으로 나타났다.

반면 1991년~2000년 사이 준공된 아파트의 평균 용적률은 254.8%로 올라간다. 낮은 주택 보급률과 빠른 경제 성장으로 주택가격이 급등하자 주택 정책 방향이 공급확대로 바뀌면서 용적률 완화 정책을 실시했기 때문이다.

그러다 다시 2001년 이후 지어진 아파트의 용적률은 점점 낮아진다. 2001년~2010년 준공 아파트의 평균 용적률은 221.6%이며, 2011년~2014년 이전 아파트는 200.3%로 더욱 낮아졌다.

양적 개발에 치우친 결과 난개발에 따른 도시 경관이 훼손되고 녹지공간 부족으로 주거 쾌적성이 떨어지는 문제점이 야기되면서 2001년 이후 용도지역별로 용적률 상한선을 지정해 규제하고 있기 때문이다.

현재 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 용도지역별 법적 용적률 기준은 제1종 일반주거지역 150~200%, 제2종 일반주거지역 150~250%이하, 제3종 일반주거지역 200~300%로 정하고 있다.

하지만 법적 상한 용적률이 200~300%까지 되어 있더라도 지자체별로 용적률 기준을 달리 적용하고 있기 지역별로 상이하다.

서울의 경우 제1종일반주거지역 150%, 제2종일반주거지역 200%, 제3종일반주거지역 250%로 제한하고 있다. 따라서 재건축 사업을 추진하더라도 용적률 상한선에 걸려 고밀도 아파트는 재건축 수익성을 내기 한계가 있는 것이다.

이미윤 부동산 114 책임연구원은 "정부가 과도하게 지정한 규제들을 풀면서 재건축을 추진하기에는 환경은 좋아졌지만 용적률 상한선 기준이 남아있다"며 "재건축을 고려한 노후 아파트 매입을 할 경우 기존 용적률과 신축 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률 범위를 확인하는 것이 필요하다"고 강조했다.