월세시대, 현명하게 집을 구하는 꿀 팁은?

부동산114, '월세시대' 월셋집 구하기 요령 공개

등기부등본 확인하고 수리비 책임소재 명확히 해야

부동산114에 따르면 지난해 처음으로 전∙월세 거래량 중 월세가 차지하는 비중이 40%를 돌파했고, 전체 임대차가구의 월세비중은 55%를 넘어섰다.(자료사진)ⓒ연합뉴스

지난해 전체 임대차 가구 중 월세의 비중은 55%를 넘어서면서 월세 시대가 개막했다. 월세를 중심으로 임대차시장이 변화하면서 전세시장과는 다른 관점으로 월세계약에 임할 필요성이 높아졌다. 월세 시대를 맞아 ‘월세 방’을 어떻게 구하고, 어떤 것을 주의해 실제 계약에 임해야 할 지 부동산114를 통해 알아봤다.

◇주택의 적정 월세는 소득의 10∼15%"

우선 매월 나가는 월세에 대한 지급여력, 즉 적정소득을 따져봐야 한다. 전세 중심의 임대차 시장에서는 임차인의 주거비용이 공과금이나 관리비 납부 정도였지만 월세 주택이 확산되면 매달 월세까지 내야 하기 때문이다.

월 150만 원의 소득을 올리는 사람이 월세 50만 원의 원룸을 계약한다면 체감소득이 100만 원 이하로 크게 줄어든다. 이 뿐만 아니라 관리비(공과금포함)까지 매월 10~20만원 납입하면 생활 유지를 위한 최소 비용, 즉 최저생계비까지 위협받을 가능성이 높다.

따라서 본인의 소득과 자산에 대한 적절한 소비계획을 세워 월셋집을 구해야 한다. 월세 계약은 본인의 월 소득 가운데 10∼15% 정도 수준으로 관리하는 게 현명하다. 관리비까지 고려할 때 이 정도가 적정 수준이다.

◇발품 팔아 채광, 일조 등 집 상태 직접 확인

자신의 소득과 자산 수준을 파악했다면 발품을 팔아 자신에게 맞는 '맞춤형 월세'를 찾아야 한다. 온라인이나 스마트폰의 방 구하기 커뮤니티를 활용하거나 직접 부동산을 찾아 월세방을 확인해야 한다.

특히 월세가격이 주변시세대비 상대적으로 저렴하다면 방에 일부 하자가 있을 수도 있는 만큼 직접 눈으로 확인하는게 좋다. 실제 방문을 통해 채광이나 일조상태, 소음, 벽지∙장판, 배수, 결로, 관리비 등의 여러 가지 사항을 직접 체크해 봐야 한다.

◇계약 전 등기부등본·계약 당사자 꼼꼼히 점검

월세 계약서를 쓸 때는 우선 사람이나 부동산의 '얼굴'을 확인해야 한다. 계약 당사자를 직접 만나는 것은 물론 부동산 등기부등본 등을 통해 부동산의 실체를 파악해야 한다는 것이다.

등기부등본은 주택의 권리관계를 보여주는 증서로 부동산의 면적과 건물 유형, 호수, 층, 소유관계, 소유권 외의 근저당권(담보대출 등) 등의 정보를 담고 있다. 지번을 정확히 알고 있다면 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 발급할 수 있다.

등기부에는 계약하려는 물건의 면적정보와 건물유형, 호수(아파트, 연립, 오피스텔), 층(단독, 다가구, 도시형생활주택), 소유관계, 소유권 이외의 근저당권(담보대출) 등을 확인할 수 있으므로 월세계약서를 작성할지 말지에 대한 확실한 판단을 도와준다.

등기부를 통해 문제가 없는 것을 확인했다면, 계약 당사자(세입자 입장에서는 집주인)의 신분이 등기부와 일치하는지 확인해야 한다. 간혹 대리인을 통해 계약할 경우 차후 분쟁 발생 때 사실관계 입증이 어려울 수 있으므로 불가피한 경우가 아니면 대리인과의 계약서 작성은 피해야 한다.

만약 대리인과 계약한다면 실소유자의 인감증명서와 신분증, 대리인에 대한 위임장, 신분증 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

월세 보증금도 잘 지켜야 한다. 월세는 보증금이 500만∼2000만원 수준인 경우가 많아 권리관계 설정에 소홀하기 쉽지만 선순위 대출금이 집값의 80%를 넘긴 상황이면 경매 때 보증금을 모두 떼일 수 있다. 담보대출이 없더라도 미납된 국세 때문에 경매에 들어가는 경우도 있으므로 임대인(집주인)의 납세증명원을 확인해야 한다.

◇계약 시 입주 전·후 수리·수선부담 정리

월세는 임대인과의 수리∙수선 관련 사항을 더 상세하게 명시할 필요가 있다. 전세와 달리 일반적인 통념상 월세 방에 대한 수리∙수선 부담은 임대인에게 있다는 인식이 높기 때문이다.

입주할 집에 수리가 필요한 시설이 있다면 잔금 지급 전에 수리의 완료 시기를 못 박아 놓는 게 좋다. 수리가 안 됐다는 이유로 계약을 파기하기는 어려운 만큼 약정 시기까지 수리가 안 될 경우에 대해 책임 소재와 금전 부담을 명확히 정해야 한다.

입주 후에도 수리 비용은 수시로 발생하는데 판례에 따르면 난방 등 주요설비의 노후·불량으로 인한 수선은 임대인(집주인)이, 전구 등 통상적이고 간단한 수선이나 소모품 교체는 임차인(세입자)이 부담하는 것이 일반적이다.

특약사항을 활용하는 것도 중요하다. 특약이란 본 계약에서 보장받거나 보장받지 못한 내용을 당사자간 합의에 의해 정하는 것을 말한다. 예를 들어 ‘방범 창 설치비용을 임대인이 부담하기로 한다’처럼 세입자에게 유리한 내용을 넣을 수도 있다. 따라서 꼭 필요한 내용인데도 불구하고 계약서 양식에서 명시하기 어려운 내용이라면 특약을 통해 보장받아야 한다는 점을 반드시 명심해야 한다.

◇계약 후 전입신고 및 확정일자 필수

임대차 계약을 체결한 후 세입자가 가장 먼저 할 일은 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받는 것이다. 임차인(세입자)은 주택을 인도받고 주민등록 상 전입신고를 마치면 대항력이 생긴다.

대항력이란 두 당사자 사이에 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대해 주장할 수 있는 효력이라는 뜻이다. 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 기존의 임대차기간 유지 및 바뀐 임대인의 무리한 조건변경 요구에 대항할 수 있고 계약기간이 만료돼 임차보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것이다.

특히 전입신고를 할 때 주민센터에서 임대차계약서의 확정일자까지 받으면 보증금에 대해 우선변제권이 인정된다. 우선변제권은 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어간 경우 확정일자 부여일을 기준으로 다른 권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다

전입신고와 확정일자는 보증금을 지키기 위한 수단이다. 보증금 규모가 적거나 보증금이 없는 순수 월세라도 혹시 모를 일에 대비해 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 게 좋다.특히 전입신고는 월세 세액공제나 소액임차인이 경매 시 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제 받을 수 있는 최우선변제권의 필수요건이기 때문에 반드시 챙길 필요가 있다.