[분양탐방]왕십리 센트라스 '고분양가'와 '입지' 딜레마

지하철 2·6호선 더블 역세권 및 교통권 입지 우수

분양가 3.3㎡당 1900만원대…주변 시세 및 왕십리 1·2구역 비해 높아

지난 24일 찾은 서울 성동구 상황십리 700번지에 위치한 '왕십리 센트라스' 견본주택.ⓒ데일리안 박민 기자

현대건설 컨소시엄(현대건설·포스코건설·SK건설)이 서울 성동구 왕십리 뉴타운 3구역에 공동 시공중인 ‘왕십리 센트라스’의 견본주택을 찾았다. 일반 청약을 하루 앞둔 24일 오전, 현장에선 신혼부부·장애인·국가 유공자 등의 특별공급 계약이 이뤄지고 있었다. 견본주택 안으로 들어서자 젊은 신혼부부로 보이는 남녀가 눈에 띄었다.

이날 특별공급 성적은 기대와 달리 썩 좋지 않았다. 아파트(1차)의 경우 144세대 모집에 65세대 접수, 45%의 소진율을 보였다. 주상복합(2차)은 215세대 모집에 77세대 접수, 35%의 소진율을 보였다. 물론 특별공급 청약 결과만으로 흥행 성적을 가늠할 수는 없지만 앞서 견본주택 개관일부터 주말 간 3만명의 방문객이 몰린 것과 분위기가 사뭇 달랐다.

이날 견본주택을 찾은 신혼부부 김 모씨는 “교통과 생활시설 등의 입지가 좋아서 계약을 할 까 망설였지만, 아파트 내부 설계라든지 분양가 등에서 갈등돼 결국 다른 곳을 물색할 계획”이라고 말했다.

‘왕십리 센트라스’는 왕십리 뉴타운 3구역에 조성되는 총 2789세대의 대단지다. 지하 6층~지상 28층 32개동이 들어서며 아파트 및 주상복합 2529세대와 오피스텔 260실이 공급된다.

이 중 일반에 분양되는 물량은 아파트 529세대(전용 59·84·115㎡), 주상복합 642세대(전용 40·59·84㎡), 오피스텔 243실(전용 29·31·32㎡)이다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 타입이 전체 세대의 약 93%를 차지하고 있다.

단지는 우선 역세권 및 교통망이 최대 강점이다. 지하철 2호선 상왕십리역이 단지와 직접 연결되고, 지하철 2·6호선 신당역이 도보 600여미터에 위치한 ‘더블 역세권’ 단지다. 특히 인근 ‘왕십리역’은 2호선, 5호선, 분당선, 경의중앙선 환승역으로 ‘지하철 허브’라 불릴 정도로 최대 교통편을 자랑한다.

성수대교 및 동호대교를 통해 강남 접근성이 우수하고, 서울 동서남북 어느곳으로도 이동하기 쉬운 위치에 자리잡고 있다. 이외에도 비트플렉스(왕십리 민자역사) 내의 이마트, CGV와 동대문 등의 다양한 쇼핑·문화시설을 이용할 수 있으며 성동구청, 한양대병원 등 공공기관과 의료시설이 가깝다.

왕십리 센트라스 위치도.ⓒ현대건설 컨소시엄

그러나 인기 평형인 전용 59㎡는 물량이 적고, 또 대부분의 분양물이 저층에만 몰려 있다는 점은 아쉬움이 남는다. 59㎡타입의 경우 일반 분양물은 39세대가 전부다. 이마저도 대부분 1~3층 저층에만 한정돼 있다. 특히 세대수가 가장 많은 84㎡타입도 총 404세대 가운데 15층 이상 고층은 84가구, 단 20%에 불과하다.

이 때문에 청약이 당첨돼도 저층이라는 점은 정작 계약시 불리한 조건이 될 수 있다. 부동산업계 관계자는 “뉴타운 아파트의 경우 대부분 실속 층수 및 호수는 조합원에게 우선 배정된다”면서 “향후 조합원 물량이 거래로 나왔을 경우 상대적으로 일반 소비자들의 분양 물량은 경쟁력에서 뒤쳐질 수 있다”고 전망했다.

높게 책정된 분양가도 망설여지는 부분이다. 최근 기준금리가 연 1.75%로 하락하면서 덩달아 주택담보대출 금리도 내려간데다 청약 자격순위 완화 등의 영향으로 실수요자 및 투자자들이 분양 시장에 몰리자 건설사들이 분양가를 높게 책정하는 분위기다.

센트라스 아파트(1차)의 경우 분양가는 3.3㎡당 평균 1900만원대다. 기준층 기준으로 전용면적별로 △59㎡ 5억1000만원 △84㎡ 6억3000만원 △115㎡ 약 8억1000만원 정도다. 여기에 발코니 확장비가 1000~1500만원, 중도금 이자후불제에 따라 800만~1300만원 가량이 추가로 붙는다.

모두 합산하면 △59㎡ 5억2000~3000만원 △84㎡ 6억6000만원 △115㎡ 8억 4000만원 가량이다. 주상복합(2차)은 △40㎡ 3억3580만원 △59㎡ 5억1000~3000만원 △84㎡ 6억6000만원으로 발코니 확장비가 포함돼 아파트와 분양가가 비슷하다.

강승우 현대건설 분양 관계자는 “조합원들과 일반 분양가격 협상 과정에서 인근 59㎡형 시세가 높아져서 이를 현실적으로 반영한 것”이라고 말했다. 실제 인근의 한 공인중개사는 “현재 1구역 텐즈힐 일반층의 경우 2000만~3000만원, 로얄층의 경우 3000만~4000만원의 프리미엄(웃돈)이 붙어 있다”고 설명했다.

하지만 주변 시세와 비교해보면 웃돈이 호가(집주인이 부르는 값)에 의해 다소 높게 매겨진 경향이 없지 않다. 국토교통부 실거래가를 보면 인근에 위치한 ‘레미안 하이베르(2011년 10월 입주)’의 경우 최근까지 54㎡ 4억5000만원, 84㎡ 5억3000만, 117㎡ 6억3000~6000만원 선에서 거래됐다.

왕십리 센트라스 1차(아파트) 전용 84㎡ 거실.ⓒ데일리안 박민 기자

특히 아파트 내부 설계는 최근 소비자들에게 인기를 끌고 있는 드레스룸 등의 알파룸, 팬트리(주방기구 및 식재료 창고) 공간 등의 확보도 부족했다. 전용 59㎡는 아예 알파룸이나 팬트리 공간은 없었다.

강 소장은 “왕십리 센트라스의 설계는 지난 2010년 이전에 최초로 설계됐기 때문”이라며 “이후 일부 변경이 돼 최종적으로는 2014년 1월에 확정된 것”이라고 설명했다.

고분양가와 입지라는 딜레마 속에서 왕십리 센트라스의 본격적인 청약은 오늘부터 시작된다. 25일 1순위, 26일 2순위 접수를 받는다. 당첨자 발표는 4월 1일 아파트 부문, 4월 2일 주상복합 부문이다. 계약기간은 4월 7일~9일 사흘간 진행된다. 입주는 2016년 11월 예정이다.