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[분양탐방]역대 최고 분양가 '신반포자이' 프리미엄 얼마나 붙을까?

  • [데일리안] 입력 2016.01.19 18:36
  • 수정 2016.01.21 11:19
  • 박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)

분양가 3.3㎡ 당 4290만원…'향후 강남 재건축 단지 분양가 판도' 가늠자

견본주택 내에 마련된 견본주택 내에 마련된 '신반포자이' 단지 모형.ⓒ데일리안 박민 기자

역대 일반분양 아파트 최고 분양가를 기록한 '신반포자이'의 청약에 업계 관심이 쏠리고 있다. 최근 가계 대출 규제 강화 등으로 시장 위축이 우려되는 상황에서 청약 성적을 통해 '실수요 및 투자수요 심리적 한계선'과 '향후 강남 재건축 단지의 분양가 판도' 등을 전망할 수 있어서다.

19일 GS건설에 따르면 '신반포자이'는 이날 특별공급을 시작으로 20일 1순위, 21일 2순위 청약 접수에 나선다. 단지는 서울 서초구 잠원동 '반포한양아파트'를 재건축해 짓는 것으로 지하 3층~지상 28층, 7개동, 전용면적 59~153㎡ 총 607가구로 조성된다. 이 중 전용 59~84㎡ 153가구가 일반에 분양된다.

'청약불패' 시장인 강남에서 무엇보다 관심사는 '분양가'와 '청약 성적'이다. 공급자 측면에서는 향후 분양을 준비하는 '재건축 단지'의 가늠자가 될 수 있고, 실수요자 및 투자자는 구매의 적정선을 찾는 지표가 될 수 있기 때문이다.

신반포자이의 평균 분양가는 3.3㎡당 4290만원. 전용 59㎡형은 10~11억원대(10억580만~11억5890만원), 84㎡형은 13~15억원대(13억5900만~15억2320만원)다. 이는 최근 평당 4000만원을 돌파한 강남권 일부 단지 가운데 역대 최고가다.

이를 놓고 시장의 반응은 엇갈린다. 실 거주를 목적으로 하는 강남권 거주자라면 '주변 시세를 고려해 아직까지 감당할 정도의 가격선'이라는 분석과 '최근 시장 상황을 고려하지 않은 고분양가로 수요자들이 청약에 선뜩 나서기 어려울 것'이라는 관측이 팽팽히 맞서고 있다.

특히 신반포자이에 앞서 인근에서 분양한 단지에서 미분양이 발생한데다 향후 잠원동 일대 재건축 예정 물량이 풍부하다는 점을 고려할 때 고분양가 부담을 무릅쓰고 청약에 나서기보다 '관망하는 시각이 더 클 것'이라는 관측이 우세하다.

서울시 서초구 잠원동 66번지 서울시 서초구 잠원동 66번지 '신반포자이' 현장 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

실제 잠원동 일대는 지은 지 30년이 넘은 단지가 몰려 있어 향후 재건축 예정 물량이 많다. 서울시 재건축·재개발 클린업시스템을 보면 잠원동에서 재건축 사업을 추진 중인 단지만 모두 17곳이다. 이중 올해 반포한양아파트(신반포자이)를 시작으로 한신5차(대림산업), 한신18차·24차(삼성물산) 등 4개 단지가 차례로 분양될 예정이다.

또한 앞서 지난해 11월 공급된 '반포 래미안아이파크'는 3.3㎡당 4240만원으로 책정, 당시 '최고가'라는 수식어를 안고 분양에 나섰다가 미분양이 발생했다. 청약 경쟁률은 1순위에서 12대 1을 보이는데 그쳤다. 결국 이 단지는 현재 1차 계약금 조정, 중도금 무이자 혜택, 가전제품 무상옵션 등으로 소비자 부담을 낮춰 미분양 소진에 나서고 있다.

반포동 Y공인중개사 관계자는 "지난해 공급했던 '반포 래미안아이파크'와 '반포 푸르지오써밋(4040만원)'도 아직 미분양이 남아 있어 선착순 분양을 하는 실정"이라면서 "미분양 물량이 해소되기까지 프리미엄은 기대할 수 없는 상황에서 이들 단지보다 분양가가 높게 책정된 신반포자이의 청약 성적 및 초기 프리미엄을 예측하기란 어렵다"고 말했다.

통상 초기 프리미엄(초피)은 단지의 청약 성적을 예측하는 업계의 시각이다. 분양권 초피는 주변 시세 대비 가격차를 바탕으로 입지 특장점, 미래 가격 상승력 등에 청약 경쟁률을 가늠해 형성되는데, 초피가 없다는 것은 그만큼 구매에 나서는 실수요 및 투자수요가 적다는 것을 의미한다.

분양업계 한 관계자는 "강남권 특성상 단지는 순위 내 청약 마감은 할 것으로 보이지만 당첨자 발표 후 가수요가 빠지면서 미계약분이 발생할 것"이라면서 "초기 프리미엄은 아예 없거나 일부 로얄층에 대해서만 1000만~2000만원 붙는데 그칠 것"으로 내다봤다.

'신반포자이' 현장 위치도.ⓒGS건설

반면 주거 측면 및 주변 시세를 감안할 때 신반포자이 구매 여건은 충분하다는 판단도 있다. '신반포자이'는 반포동 일대 시세를 리드하는 '반포자이'나 '반포래미안퍼스티지'와 비교해 가격 차이가 크지 않다는 점에서다.

특히 한강 변에 가까운 쪽에 위치해 조용한 정주여건을 제공하고, 여기에 지하철 3호선 도보 5분거리, 단지 바로 옆 뉴코아백화점, 킴스클럽(대형마트) 위치 등 입지 여건도 우수하다는 평을 받고 있다.

반포동에 거주하는 한 50대 여성은 "신반포자이가 터미널 인근 단지들에 비해 한강 변도 가깝고 주거 여건도 조용해 34평을 청약할 계획"이라면서 "투자자들이 가세해 프리미엄을 조장하고 청약 경쟁률만 높여 떨어지는 일이 없도록 바라고 있다"고 말했다.

서울부동산정보광장 실거래가를 보면 반포래미안퍼스티지(2009년 7월 입주, 총 2444가구)는 지난해 1년간 △전용 59㎡는 9억7000만~11억8200만원 △전용 84㎡는 13억5000만~16억9000만원에 거래됐다. 새 아파트인 신반포자이 분양가와 비교해 큰 차이가 없다.

같은 기간 반포자이(2008년 12월 입주, 총 2991가구)는 △전용 59㎡가 9억~10억6000만원에 거래됐다. △전용 84㎡는 11억8300만~15억5000만원 사이에서 거래됐다.

임종승 GS건설 분양소장은 "강남권에서 대형평수를 제외한 전용 59㎡, 84㎡ 등은 투자자와 실수요자 모두 큰 무리 없이 보는 평형"이라면서 "무리없는 분양가로 정당 계약기간 내 90% 정도의 계약률을 달성할 것으로 보인다"고 전망했다.

'신반포자이'는 오는 20일 1순위, 21일 2순위 청약 신청을 받는다. 이후 27일 당청자 발표에 이어 2월 1~3일까지 정당 계약을 실시한다. 견본주택은 강남구 영동대로 319 대치 자이갤러리 1층에 위치한다. 입주는 2018년 7월 예정이다.

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