'시세보다 저렴한 아파트' 지역주택조합이란?

<긴급진단, 지역주택조합의 득과 실①> 무주택자 등이 조합 결성, 직접 토지 매입해 집을 짓는 방식

"시세보다 저렴" 장점 있지만 사업 리스크는 모두 조합원 책임

최근 도심 노후화에 따른 재건축·재개발 사업이 활황인 가운데 이와 비슷한 형태의 '지역주택조합' 아파트가 주목을 받고 있다. 주변 시세보다 저렴하다는 점을 내세워 조합원을 모집하고 있지만, 사업 주체가 조합원 본인이라는 인식 부재와 업무대행사의 허위·과대과장 광고 등에 따른 피해가 끊이지 않고 있다. 지자체들은 지역주택조합 주의보를 발령하고 유의해줄 것을 권고하고 있지만 피해를 막기에는 한계가 있다. 이에 본지는 지역주택조합의 장·단점과 세부적인 추진 절차를 비롯해 현행 제도상의 문제와 피해사례 등을 시리즈로 긴급 진단한다.<편집자주>

최근 도심내에서 조합을 결성해 토지를 매입하고 그 위에 집을 짓는 '지역주택조합사업' 아파트가 늘고 있다. 일반분양 아파트와 엄격한 차이가 있음에도 수요자들은 이에 대한 정확한 이해가 부족한 실정이다.ⓒ게티이미지뱅크

지역주택조합, 일반분양 아파트와 달라…"내가 살 아파트 직접 짓는다"

우리나라에 주택조합이 첫 도입된 것은 1977년 '주택건설촉진법'에 근거해 무주택자들이 조합을 구성해 주택을 건설할 수 있도록 인정한데서 비롯됐다. 이후 1980년에 지역 및 직장주택조합제도가 명확히 정의됐고, 1987년 재건축조합이 도입되면서 주택조합의 범위 및 조합원 자격 등의 규정도 세분화됐다.

당시 주택조합제도는 아파트 분양 시장이 분양가 규제속에서 분양가격과 시장가격과의 격차가 존재해 투기의 대상으로 변질, 무주택자의 주택 구매가 어려워진 점을 해결하기 위해 등장했다. 즉 투기 목적인 아닌 조합원 본인이 직접 살 아파트에 대해서 건축을 허용한 것.

그러다 1990년 말부터 뉴타운·재건축·재개발 등 정비사업이 급부상하면서 점차 관심에서 멀어지기 시작했다. 더욱이 조합원들의 비전문성으로 인해 분양사기, 공금횡령, 비싼 수수료 징수 등의 문제가 터지면서 지역주택조합 아파트에 대한 부정적 인식이 커졌다.

이후 주택 경기 부침에 따라 주택조합 사업물량은 극히 미미한 수준에 머물다가 최근 주택경기가 살아나면서 '우후죽순'격으로 다시 사업장이 늘기 시작했다. 대부분의 사업장이 도심 내 위치해 입지가 좋고, 재개발·재건축 등의 정비사업보다 조합원 자격을 얻기도 수월해서다.

특히 정부는 주택조합사업 활성화를 위해 점차 각종 규제를 완화했다. 애초 지역주택조합은 원칙적으로 일정 지역 내의 무주택 세대주를 대상으로 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하)를 건설하는 사업이었다.

그러나 1999년에 전용면적 59㎡ 이하 주택을 1채 갖고 있는 사람도 조합 자격을 가질 수 있게 변경했다. 2007년과 2009년에는 지역주택조합의 조합설립인가와 사업승인을 위한 토지 확보 요건을 대폭 완화했다. 2013년에는 조합원 거주지역 요건을 기존 시·군 내 6개월 이상 거주에서 인접한 시·도 단위 광역 생활권까지 묶어 확대했다.

이후 지난 2014년에는 1주택 보유 규모를 전용면적 85㎡ 이하까지 확대했고, 건축 가능한 주택규모도 설립 예정 가구의 25% 미만은 전용면적 85㎡를 초과해 중대형까지 지을 수 있도록 규제를 완화했다.

이에 3월 현재 지역주택조합 자격요건은 시·도 단위 광역 생활권 내 6개월 이상 거주자 가운데 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채까지 보유한 세대주면 된다. 또한 기숙사, 고시원, 오피스텔 등도 '주택법'상 주택에 해당되지 아니하므로 소유 수량과 관계없이 조합 자격을 가질 수 있다.

이처럼 지역주택조합은 일정 자격을 가진 이들이 모여 조합을 결성해 추진되는 사업이다. 최초 20명 이상이 모여 '(가칭)OO지역주택조합' 추진위원회를 구성, 이후 광역 생활권 내 조합원을 모집해 사업을 추진한다. 최초 추진위들은 발기 조합원이며, 향후 광고 등을 보고 가입하는 조합원들은 조합 가입자라 보면 된다.

지역주택조합은 조합의 자율성과 책임을 전제로 하는 만큼 아파트 건설에 필요한 모든 절차를 직접 수행해야 한다. 조합원들은 서로 돈을 모아 아파트를 지을 땅을 사고, 건축 계획을 세워 행정기관에 승인을 받는 등 모든 과정을 직접 처리해야 한다.

쉽게 말해서 기존 건설사 및 지역주택공사 등이 분양하는 아파트가 돈을 내고 입주만 하면 되는 '공산품'이라면, 지역주택조합 아파트는 처음부터 끝까지 제작에 참여하는 '수제품'인 셈이다.

지역주택조합 장점…"시세 대비 저렴"

조합이 직접 아파트를 짓는다는 계산하에 일반 아파트보다 저렴하다는 셈법도 나온다. 기존 건설사 및 시행사가 아파트를 분양하면서 발생하는 프로젝트파이낸싱(PF) 비용, 이윤 등이 발생하지 않기 때문이다.

이에 조합사업이 애초 계획대로 순조롭게 진행될 경우 지역주택조합 아파트는 일반 아파트에 비해 10~20%정도 저렴한 것으로 알려졌다.

여기에 분양 방식도 일반분양 아파트와 차이가 있다. 현행법상 아파트 30가구 이상을 지을 경우 반드시 '분양제도'를 통해 공급해야 한다. 청약통장가입 대기자들이 1순위나 2순위 등의 신청을 거쳐 가점제 및 추첨 등을 통해 분양받는 방식이다.

그러나 지역주택조합은 이 같은 청약제도가 적용되지 않는다. 애초 조합원 본인이 살 집을 짓는 취지하에 도입된 만큼 청약통장이 필요 없고, 청약 경쟁에 밀려 배제되는 일도 없다.

여기에 조합원에게 주택이 우선 공급되므로 잔여세대의 일반 분양분보다 양호한 층과 동을 배정받을 수 있는 장점이 존재한다.

지역주택조합 아파트 장단점ⓒ데일리안

지역주택조합 단점…"사업 리스크, 조합원 부담"

지역주택조합은 일반분양 아파트에 비해 장점이 많지만 반면에 위험부담도 크다. 우선 가장 큰 문제는 사업이 제대로 진행되지 않았을 때 그 책임은 고스란히 조합원에게 돌아간다는 점이다.

그러나 대다수 조합원들이 이를 제대로 인지하지 못하고 가입하는 경우가 많다. 조합원 모집을 위탁수행하는 분양대행사가 '분양가, 착공시기, 입주시기' 등만 강조하며 조합원 가입을 유도하기 때문이다.

이에 이름만 '지역주택조합 아파트'일뿐 '일반분양 아파트'와 큰 차이가 없다고 오인하는 수요자들도 여럿 있다.

주지할 점은 주택조합은 조합원 스스로 비용분담을 통해 사업을 추진하는 방식으로, 조합원 본인이 사업시행주체이다. 사업 지연 및 무산 등으로 입주가 어려워지거나 최초 계약금을 돌려받지 못하는 상황이 처해도 모두 조합원 스스로가 감내해야 한다.

특히 최초 지역주택조합 가입을 알선하거나 홍보한 업무대행사나 분양대행사가 사업 지연 등에 대한 책임을 지지 않는다는 점을 명확히 알아야 한다. 이들은 어디까지나 조합 업무를 대신해주는 대행사에 지나지 않는다.

또한 최초 조합원 가입시 안내 받았던 '분양가'도 달라질 수도 있다. 애초 토지가 확보되지 않은 상태에서 사업을 진행하다 보니 추진 과정에서 토지매입의 지연 또는 가액 상승, 건축계획의 변경 등으로 인해 분담금이 발생해 향후 입주시에 분양가가 상승할 수 있다.

여기에 지역주택조합의 비전문성으로 인한 문제도 끊임없이 발생하고 있다. 최초 조합을 결성한 추진위원회와 이후 조합 가입자 간의 갈등, 업무대행사의 난립으로 인한 사업 지연 및 실패 등이 발생해 고소·고발전으로 치닫는 사업장도 곳곳에서 속출하는 실정이다.