아파트 잔금대출 규제에 '실수요자 관망세' 이어질 듯

아파트 잔금대출도 원리금 분할상환…무분별한 대출 수요 감소 기대

한편으론 실수요자 금융 부담 커져…분양 시장 경색

내년 1월 1일부터 입주자 모집공고를 내고 분양하는 아파트의 집단대출 중 잔금대출에 현행 '여신심사 가이드라인'이 적용된다.(자료사진).ⓒ데일리안DB

정부가 내년부터 모집공고를 내고 분양하는 아파트 잔금대출까지 ‘원리금 분할상환’ 원칙을 적용하기로 했다. 가계 부채가 1300조원을 육박한 가운데 그동안 규제(여신심사 가이드라인)로부터 자유로웠던 집단 대출에도 규제를 가하기로 한 것이다.

이렇게 되면 실수요층의 대출 상환 부담이 커져 최초 아파트를 청약하는 것도 부담감을 느껴 관망세로 이어질 가능성이 커졌다. 특히 앞서 ‘11·3 부동산대책’을 통해 시장의 한 축인 투자 수요까지 억제에 나서면서 투자 감소로 인한 직접적인 시장 경색은 불가피할 전망이다.

정부가 24일 발표한 ‘8.25 가계부채 관리방안 후속조치’는 그동안 상대적으로 자유로웠던 아파트 집단대출(잔금대출)에 대해서도 원금과 이자를 동시에 갚아나가는 ‘분할상환’ 적용을 원칙으로 하고 있다. 내년 1월 1일 이후 입주자모집공고가 뜨는 신규 분양 아파트부터 적용 대상이다.

통상 2~3년의 아파트 건축 기간 동안 건설사가 계약자를 대신해 일으키는 중도금 대출(분양가의 60%)은 현행과 달라지는 것이 없지만, 준공 후 입주 시점에 중도금 대출이 잔금 대출로 승계될 때는 달라진다. 금융권이 차주의 상환 능력을 깐깐하게 따지고, 거치 기간은 1년 이내로 해서 2년째부터 원금과 이자를 함께 갚아나가야 한다.

은행, 보험사는 물론이고 농협 등 상호금융과 새마을금고까지 집단대출을 하는 모든 금융회사에 이런 규정이 적용된다. 특히 내년 1월 1일 이전 분양공고 사업장에 대해서도 고정·분할상환을 유도하기 위해 ‘입주자 전용 보금자리론’을 한시적으로 운영한다. 이는 DTI 비율이 60~80%로 높은 경우에 이용하는 상품으로 순수고정금리와 거치 기간 1년 이내의 분할상환을 전제로 하고 있다.

이번 분할상환 적용으로 무분별한 대출 수요가 감소할 것으로 기대되는 한편 주택 실수요층의 금융 부담은 커질 것으로 보인다. 그동안 아파트 잔금 대출의 상환 방식에 대해서는 따로 제한이 없기 때문이다. 이에 이자만 내다가 만기에 일시상환 하는 등 차주의 금융이자 부담이 상대적으로 적은 편이었다.

만약 분양가 5억원의 아파트 경우 현행 잔금대출은 주택담보대출인정비율(LTV) 70%를 적용해 3억5000만원까지 가능하다. 이에 잔금 대출을 받은 후 원금 상환 기간전까지는 이자만 내는 거치 기간 설정이 가능해 매월 이자 87만여원(연이율 3% 가정)만 내면 됐다.

그러나 내년 이후 분양하는 아파트의 경우 거치 기간이 1년만 가능하기에 2년째부터는 매월 194만원(상환기간 20년 가정 시)이나 147만원(상환기간 30년 가정 시)의 원금과 이자를 동시에 상환해야 한다. 즉 차주의 초기 상환 부담이 현재보다 2배 이상 확 늘어나는 셈이다.

전문가들은 그동안 손을 대지 않았던 아파트 ‘잔금대출’에도 규제가 가해지면서 시장 경색은 불가피할 것으로 보고 있다. 앞서 정부는 11·3 부동산 대책을 통해 서울과 경기, 부산, 세종 등 일부 지역을 조정지역으로 정하고 전매제한 및 1순위 자격 요건, 재당첨 제한 등을 한층 강화한만큼 이중의 규제가 가해져서다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 “정부가 투기수요 억제를 위한 부동산 대책을 발표한데 이어 가계부채 관리를 위해 대출 문턱까지 높이면서 심리 위축은 불가피하다”면서 “이번 규제가 실수요자 위주로 재편되는 효과는 있겠지만, 시장 전반적인 심리 위축으로 인해 한동안 관망자세가 이어질 것”이라고 말했다.

김 실장은 이어 “11.3 부동산 대책 규제가 적용되는 지역의 경우 아파트 청약에 당첨되도 소유권 이전 등기시까지 팔지 못하는데, 문제는 소유권 이전 등기는 통상 잔금 납부 이후 60일 이내에 이뤄지기 때문에 2중, 3중의 투자는 불가능해 질 것”이라면서 “대출 관리로 가수요들이 사그라들면서 강남 재건축 아파트부터 분양 성적 저조 현상이 나타나 시장 전반적으로 확대될 것”이라고 전망했다.

일각에서는 이번 잔금대출 규제가 간접적으로 중도금대출에도 영향을 줄 것이란 분석도 나오고 있다. 현재 중도금 대출이 잔금대출에 포함돼 이어지는 경우가 일반적이어서 금융권이 중도금대출 때부터 차주의 상환 능력을 미리 들여다볼 가능성이 크기 때문이다.