공유하기

페이스북
X
카카오톡
주소복사

[단독] [부동산규제1년-상]서울 분양시장, 잇딴 제동에도 청약률 더 올라


입력 2017.11.24 06:00 수정 2017.11.24 10:55        박민 기자

지난해 11.3대책 이후 6.19대책 추가 규제에도 청약경쟁률 '상승'

정부, 가수요와 실수요층 제대로 구별 못해…"세밀한 시장분석 필요"

지난해 11.3대책 이후 6.19대책 추가규제에도 청약경쟁률 '상승'
정부, 가수요와 실수요층 제대로 구별못해…"세밀한 시장분석 필요"

지난해부터 시작된 서울 부동산 규제 이후 분양시장 1순위 청약경쟁률 변화 추이.ⓒ데일리안 지난해부터 시작된 서울 부동산 규제 이후 분양시장 1순위 청약경쟁률 변화 추이.ⓒ데일리안

서울 분양시장이 지난해 11.3대책 이후 올해 6.19대책 들어 오히려 청약경쟁률은 상승한 것으로 나타났다. 일개 단지에만 국한되는 상승이 아닌 전체 평균으로 새 정부의 시장 진단 능력에 비판이 예상된다. 가수요와 실수요층을 제대로 구별하지 못했거나 적시에 맞는 맞춤형 대책이 부실했다는 지적이다.

24일 데일리안이 부동산 리서치업체 리얼투데이에 의뢰해 지난해 11.3대책 시행 이후와 올해 6.19 대책 시행 이후의 각각 1순위 청약경쟁률(일반공급 기준)을 분석한 결과, 규제가 강화된 이후 오히려 청약 경쟁률은 높아진 것으로 나타났다.

지난해 11.3대책 이후 올해 6.19대책까지 총 7111가구가 공급됐는데, 1순위 청약에 7만4058명이 몰리며 평균 10.41대1의 경쟁률을 보였다. 그러나 6.19대책 이후 이날 현재까지 총 1만375가구 공급됐는데, 오히려 두배 많은 14만3203건의 청약통장이 몰리며 13.8대1의 경쟁률을 기록했다. 촘촘해진 규제 이후 역설적이게도 1순위 참여자가 많아진 것이다.

앞서 정부는 지난해 11.3대책을 통해 서울 전역을 청약 조정대상지역으로 묶어 1순위 청약 자격 요건을 대폭 강화했다. 반드시 세대주여야 하고, 5년내 당첨 이력이 있거나 2주택 이상의 세대는 1순위에서 제외했다. 특히 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지하기 위해 1순위 청약 일정을 당해지역(서울 거주자)과 기타지역(경기·인천 등 수도권 거주자)로 분리했다. 이는 주택공급에 관한 규칙 개정안 시행일인 11월 15일부터 시행됐다.

아울러 단기 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하기 위해 서울 강남 4구(강남·송파·서초·강동)의 분양권 전매제한를 소유권 이전 등기시까지 강화했다. 그 외 21개구는 1년 6개월로 전매를 못하도록 금지 기간을 늘렸다.

그러나 정부는 이 같은 대책에도 여전히 집값 상승과 분양시장 열기가 지속되자 올해 6.19 대책을 통해 또 다시 규제를 가했다. 분양권 전매제한을 아예 서울 25개구 전역으로 확대했고, 특히 중도금 대출이 입주시 전환되는 잔금대출에 대해서도 차주의 상환능력을 따지기 위해 DTI 50%를 신규로 적용했다.

이처럼 시장에 규제는 더해졌지만 오히려 청약경쟁률은 높아지는 다소 '모순'되는 현상을 보인 것이다. 특히 6.19 이후에는 '역대급 초고강도 규제'로 일컫는 8.2대책까지 이어졌지만 여전히 서울 분양시장은 청약참여자가 일정수준을 유지하는 모습이다.

지난달 서울에서 공급된 한 견본주택 내부 집객 모습.ⓒ데일리안 지난달 서울에서 공급된 한 견본주택 내부 집객 모습.ⓒ데일리안

물론 이같은 청약경쟁률 변화가 규제와 직접적인 인과관계가 있다고 단정할 수는 없다. 단지마다 입지가 다르고, 당시 청약에 참여한 수요자들의 내집마련 계획시기, 자본금 여건, 심리 등이 제각각 다르기 때문이다. 그러나 정부정책은 시장에 직간접적으로 영향을 미치는 요인 중에 하나인 것은 분명하다.

김현서 리얼투데이 리서치센터 팀장은 "올해 들어 금융대출 등 규제가 연이어지면서 수요자들이 조바심에 쫓겨 청약시장에 몰려든 이유도 있을 것"이라면서 "다만 정부가 규제를 가했음에도 청약률이 높아진 것은 애초 투기수요와 실수요층을 제대로 구별하지 못한데서 출발한 정책 착오일 수 있다"고 분석했다.

실제 지난해 시행된 11.3대책 전후 1년간만 놓고보면 전반적으로 규제 영향은 즉각적이다. ▲2016년 11월 15일~2017년 11월 14일까지의 1순위 청약 경쟁률은 12.42대1을 기록했다. 반면 규제 이전 같은 기간인 ▲2015년 11월 15일~2016년 11월 14일의 경쟁률 23.74대1인 것과 비교하면 어떤 이유에서든지 청약경쟁률은 확실히 줄어들었다.

즉 새 정부 출범 이후 발표한 '6.19대책'은 분양권 전매를 단기 투기세력으로 보고 규제를 가했지만 결과는 딴 판으로 나타난 것이다. 애초에 투기수요와 실수요층을 제대로 구분하지 못하고 있다는 것을 방증하는 격이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "서울 전역으로 전매제한을 확대한 이후 경쟁률이 높아진 것만 놓고 보면 결국 가수요와 실수요층를 나누는 기준에서 오류가 있어 보인다"면서 "이같은 기준에서 내놓은 8.2대책 역시 문제가 있을 수 있다"고 지적했다. 그는 이어 "정부는 시장 참여자들을 세밀히 진단하고 이에 맞는 대책 노선을 펼쳐야 할 것"이라고 강조했다.

박민 기자 (myparkmin@dailian.co.kr)
기사 모아 보기 >
0
0
박민 기자가 쓴 기사 더보기

댓글 0

0 / 150
  • 최신순
  • 찬성순
  • 반대순
0 개의 댓글 전체보기