내년 강화되는 부동산 제도에 양극화 더욱 심화

금리인상·입주증가 등과 더불어…확실한 곳에 안착하려는 수요자들 늘어

김현미 국토교통부 장관이 지난달 ‘사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵’에 대해 발표하고 있다.ⓒ데일리안

단기 부동산 투자수요 억제와 주택시장 안정화를 위해 정부가 올해 6월부터 11월까지 5차례에 걸쳐 부동산관련 대책을 쏟아내면서 소위 ‘될 곳만 되는’ 부동산 쏠림 현상이 나타나고 있다.

특히 투기과열지구 및 투기지역 지정으로 분양권전매 금지가 확대되는 등 이미 시행된 규제들이 있지만, 내년에도 새로운 제도와 법들이 시행 대기 중이어서 시장의 양극화는 더욱 심화될 것이란 전망이다.

내년 1월부터 재건축초과이익환수제 유예기간이 만료돼 다시 시행되고, 분양권전매 양도세 50%와 신 DTI(총부채상환비율) 등이 시행될 예정이다.

재건축초과이익환수제는 재건축추진위 설립 승인 일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다. 이익금은 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값, 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액을 말한다.

이에 1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당되면서 초과이익환수 적용 여부에 따라 재건축 사업장도 격차가 발생할 것으로 예측된다. 초과이익환수 대상에 해당되는 재건축 사업장은 사업 추진 속도가 감소하고, 과열 양상도 다소 줄어들 수 있다.

여기에 다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 가운데 2주택자는 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

하지만 양도세 중과로 인해 시장에 매물은 더욱 귀해질 수 있다는 우려도 있다. 실제로 현재도 다주택자들 상당수가 ‘그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것’이라는 생각에 관망하고 있어 시장에 매물은 증가하지 않는 모습이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “중과를 피할 수 있는 3월 말까지 상황을 지켜봐야겠지만, 양도세 부담 가중은 매도자들이 매도를 꺼리게 만들어 매물을 더욱 귀하게 만들 수 있다”면서 “기존 다주택자들의 경우 시행일 이후에 양도해도 종전 규정을 받도록 해야 매물이 증가할 수 있다”고 전했다.

또 새로운 DTI 시행과 함께 지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대해 내년 상반기 중 본격 실행된다. 부동산 임대사업자 대출시에도 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출·심사해 대출을 제한한다.

권 팀장은 “현재 이와 관련해서는 다주택자의 임대사업을 독려하겠다는 기존 기조와 상반되는 성격이라 논란이 되고 있다”며 “임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요하며 균형이 맞지 않을 경우 정책 일관성에 대한 비판은 불가피해 보인다”고 지적했다.

그는 “대체로 규제가 강화되는 시장인 만큼 입주증가, 금리 추가인상 등의 요인으로 확실한 곳에 안착하려는 수요자들이 늘면서 양극화는 더욱 심해질 것”이라고 전망했다.