확산 바람 불었던 '신탁방식' 재건축…사업추진 성과는 ‘미미’

사업시행자 방식 중 시공사 선정한 곳은 전무, 대행자 방식은 그나마 순항

사업 투명성은 있지만, 초과이익환수제 피할 것이란 전망은 비켜가

주민동의률 얻기 쉽지 않고, 높은 수수료와 입주 성공사례 없어

최근 신탁사가 정비사업에 대거 뛰어들어 사업을 시행하거나 대행하고 있지만 대부분 사업추진이 지지부진한 것으로 나타났다. 사진은 여의도의 한 재건축 아파트 단지 모습.ⓒ 데일리안

올해 정비사업 추진 대안으로 떠올랐던 신탁방식 재건축이 기대에 못미치는 성과를 보이고 있다. 특히 조합을 설립하지 않고 정비사업을 추진하는 사업시행자 방식이 엉거주춤인 곳이 많다.

신탁방식 재건축은 조합을 대신해 재건축·재개발 사업을 추진하는 것을 말한다. 신탁회사가 사업시행자나 대행자로 지정되면 자금조달부터 분양까지 모든 과정을 맡아 추진하는 방식이다. 신탁사가 사업을 맡아 사업운영이 투명하다는 장점이 크게 부각됐다.

특히 조합방식보다 사업속도가 비교적 빠른 편이라는 전망이 많았다. 이에 따라 연말 유예가 종료되는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있을 것이란 기대감이 커져 올해 서울 강남권은 물론 여의도 일대 재건축에서 유난히 각광을 받았다.

그러나 신탁방식 재건축으로 초과이익환수제를 피할 수 있다고 홍보했던 곳들 모두가 연내 관리처분인가 신청을 하지 못해 초과이익환수 적용 대상이 됐다.

12일 관련 업계에 따르면 최근 신탁사가 정비사업에 대거 뛰어들어 사업을 시행하거나 대행하고 있지만 대부분 사업추진이 지지부진한 것으로 나타났다.

실제 서울 서초구 방배삼호의 경우 한국토지신탁이 신탁사로 선정돼 있지만, 여전히 사업시행자 지정이 이뤄지지 않았다. 사업시행자 지정은 조합설립인과와 같은 의미로, 주민동의율 75% 이상을 받아 해당 구청에 인가를 받으면 된다.

한국토지신탁은 내년 상반기에나 사업시행자 지정이 가능할 것으로 내다보고 있다. 또 이 회사가 맡고 있는 신길10구역도 사정은 마찬가지로, 시행자 지정 주민동의률이 약 50%정도로 추산하고 있다.

신탁방식 재건축으로 사업시행자 지정이 완료된 사업지는 영등포구 여의도 시범아파트가 유일하다. 이곳은 한국자산신탁이 조합을 대신해 사업을 추진하고 있다.

이곳은 내년 상반기 중에 시공사 선정이 가능할 것으로 보인다. 시공사 선정 이후 건축심의와 사업시행인가, 관리처분인가를 받아야 한다.

그러나 이곳을 제외하고 한자신이 맡고 있는 영등포 여의도 수정과 서초구 방배7구역은 아직 사업시행자 인가를 받지 못했다.

업계 한 관계자는 “지난해 3월 도시및주거환경정비법 개정으로 신탁사의 정비사업 진출이 활발해지며 사업의 투명성과 속도를 위해 신탁사와 손잡은 단지가 꽤 많다”며 “그러나 주민동의율이 저조하고, 초과이익환수제를 피하지 못하는 단지가 많아져 주민들의 불만이 커지고 있는 상황”이라고 말했다.

그나마 조합설립인가 이후에 신탁사가 사업대행을 맡는 신탁대행자 방식은 사업 추진이 진전을 보이고 있다.

한국토지신탁이 조합을 대신해 사업을 추진하고 있는 곳은 대전 용운주공, 인천 학익1구역, 서울 흑석11구역, 부산 범일3구역 등이다.

이 가운데 대전 용운주공 재건축은 시공사를 대림산업·고려개발 컨소시엄으로 선정하고, 이달 일반분양에 나선다.

대전 용운주공 재건축 아파트인 ‘e편한세상 대전 에코포레’는 총 2267가구가 신축되며 1320가구가 일반분양될 예정이다. 특히 관리처분인가까지 받은 상태로 사업에 진척을 보이고 있다.

반면 한국토지신탁이 대행을 맡고 있는 곳 중 서울 동작구 흑석11구역과 인천 부개3구역 재개발은 시공사 선정에 난항을 겪고 있다.

한국자산신탁은 경기도 남양주 덕소5A구역 도시환경정비사업과 창원 자산구역, 부산 사직1-5구역 등에서 사업대행자 지정을 진행 중이다.

이 가운데 자산구역은 태영건설이, 덕소5A구역은 효성·진흥기업 컨소시업이 시공사로 선정돼 있고, 사직1-5구역은 시공사 선정을 앞두고 있다.

대한토지신탁도 인천 용현동 새한아파트, 남양주 지금도농1-3구역 등에서 사업대행자 지정을 추진 중이다.

정비업계 한 관계자는 "신탁방식 재건축이 가능해지며, 일부 사업이 답보상태였던 곳들 가운데 사업 추진열기의 불씨가 되살아난 것은 사실“이라며 ”하지만 관리처분인가 신청까지 진행된 곳이 거의 전무하고, 아직 입주까지 마친 성공사례가 없어 비싼 수수료를 내가며 재건축을 맡길 주민들이 많지는 않다“고 전했다.