[임대주택활성화] 8년 임대 집주인 혜택 확대 …실효성은 의문

지방세 감면 3년 연장, 양도세 중과 배제, 장기 임대시 건보료 80% 인하

다만 8년 임대에 집중돼 다주택들 임대보다 팔자로 돌아설 수도

임대주택 등록 활성화방안 인포그래픽ⓒ국토부,

앞으로 집주인이 집을 한 채라도 임대주택으로 등록하면 취득세와 재산세 등 세제감면 혜택과 함께 건강보험료 부담도 덜 수 있게 된다.

또 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하기로 하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 대폭 상향된다.

다만 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대를 등록한 집주인만 모든 혜택을 누릴 수 있다. 또 미등록자에게 세부담이 증가된다.

13일 국토교통부는 관계 부처와 합동으로 이와 같은 내용은 담은 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다.

이번 임대등록 방안은 집주인들의 등록 부담 완화가 골자다. 특히 장기임대를 유도하기 위해 8년 임대 시 혜택을 대폭 강화했다.

정부는 우선 2018년 말 일몰 예정이었던 등록 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면기한을 2021년까지 3년 연장하기로 했다.

현재는 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 면적과 임대기간에 따라 차등해 감면하고 있다.

국토부는 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 지원을 늘린다는 방침입니다.
8년 이상 장기임대하는 전용 40㎡ 이하의 소형주택은 단 1호만 임대해도 재산세 감면 혜택을 부여받는다.

임대소득 연 2000만원 이하의 분리과세는 예정대로 2019년부터 과세된다. 다만 2019년부터는 연 2000만원 이하 분리과세시 필요경비율(현재 60%)을 등록사업자 70%, 미등록 사업자는 50%로 차등화해 등록을 유도한다. 등록사업자의 경우 연 1333만원까지는 소득세 부담이 없다. 감면기준도 내년부터 3호 이상에서 1호 이상으로 확대해 등록을 촉진한다.

국토부에 따르면 8년 임대 기준 임대소득세 납부금액은 현행 임대소득 연 2000만원 초과 미등록시 56만원에서 2019년부터 84만원으로 늘어난다. 반대로 등록시 현 14만원이 7만원으로 줄어든다.

연 1000만원의 경우 현재 등록과 미등록에 관계없이 0원이지만 향후 미등록시 14만원을 내야한다.

이와 함께 집주인이 8년이상 임대사업자로 등록하면 양도소득세 감면혜택도 받게된다.

이는 장기임대를 유도하기 위한 것으로 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 현재 5년이상 임대에서 2019년 준공공임대로 등록후 8년 이상 임대하는 경우로 개선해 장기임대주택으로 공급하기 위해서다.

이번 방안에는 임대사업자 등록 의사결정에 큰 걸림돌이 되던 건강보험료도 인하된다.

임대소득 정상과세에 따라 건보료는 2019년 소득분부터 정상부과 하되, 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 건보료 인상분이 8년 임대시 지금보다 80%, 4년 임대시 40% 줄어든다.

국토에 따르면 오는 2020년 피부양자 미등록시 평균 건강보험료 인상액은 154만원인데 등록시 8년 임대하면 31만원으로, 4년 임대하면 92만원으로 각각 줄어든다.

정부는 2021년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과와 건보료 부과체계 개편 추이 등을 고려해 감면 연장여부도 검토할 방침이다.

전문가들은 이번 방안을 두고 임대사업자 등록 유도는 전월세 시장의 긍정적인 측면이 많지만, 실효성이 떨어진다는 분석이다.

임대사업자 혜택이 4년 임대에 대해서는 빠져 있고, 8년 장기 임대에 집중돼 있어서다.

양지영 R&C 연구소장은 “급변하는 시장에서 8년 이상을 보고 투자하는 것은 집주인 입장에서는 리스크가 크다”며 “개인 사정도 충분히 발생할 수 있고, 부동산 시장도 8년 기간 동안 큰 변화가 나타날 수 있다”고 말했다.

임대사업자 등록 혜택을 기대했던 다주택자들 입장에서는 혜택 수준과 기준에 대해 실망감이 크다는 분석도 나왔다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수도권은 임대료가 상승폭이 크기 때문에 임대사업자 세제혜택이 큰 메리트로 작용하기 어려울 것으로 보인다”며 “임대사업자 등록을 선택하기 똘똘한 한채를 두고 다른 주택은 매도를 선택할 것으로 보인다”고 전했다.

이번 방안은 8년 임대혜택을 강화한 것이 아니고, 사실상 4년 임대를 줄이기 위한 것이라는 해석도 있다. 또 주택 기준이 중소형에만 맞춰져 있어 중대형 세제혜택의 추가가 전월세 시장 안정화에 도움이 될 것이란 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “국민주택 규모인 85㎡를 초과하면 세제혜택도 미미하기 때문에 중대형 임대주택 소유자은 등록할 동기가 거의 없다”며 “현재 가격 상승 주범이 중소형인 것을 감안, 중소형 선호 현상을 더 가중시키고, 소형임대주택 임대료 상승을 낳을 수 있다”고 지적했다.