서올 상계주공 재건축 연한 채우고 본격 시동…시세도 '꿈틀'

상계주공5단지 지난해 안전진단 받은 후 정밀안전진단 결과 앞둬

용적률 낮은 단지를 중심으로 재건축 사업 기대감 커지고 있어

서울 노원구 상계동 일대 주공아파트들이 재건축 사업을 위한 준비를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 상계주공7단지 전경. ⓒ데일리안

서울 강북권의 대표적 노후단지로 손꼽히는 노원구 상계주공 아파트들이 재건축 추진을 위한 시동을 본격적으로 걸고 있다.

상계주공은 1단지부터 16단지까지 총 3만여 가구가 사는 대규모 단지다. 이곳 일부 단지들이 지난해부터 재건축 연한인 30년을 채우면서 발빠르게 안전진단을 진행하고 있다.

안전진단 신청은 ‘도시 및 주거환경정비법’으로 시행 시점은 정해져 있지 않지만, 보통 재건축 연한을 채운 단지들이 ‘노후불량주택’ 기준에 포함되기 위해 밟는 절차다.

재건축이 가시화되자 사업에 진척이 있는 단지들을 중심으로 집값이 가파르게 상승하기도 했다. 다만 정부가 재건축 연한 연장 등을 언급하면서 집값 상승은 한 풀 꺾였지만, 재건축 추진에 대한 주민들의 관심은 커지고 있다.

14일 관련 업계에 따르면 서울 노원구 상계동 일대 주공아파트들이 재건축 사업을 위한 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다. 특히 재건축 연한을 채운 단지들의 움직임이 감지된다.

총 16개 단지로 이뤄진 상계주공아파트는 2·3·5단지(1978년 11월 준공)가 지난해 재건축 연한을 채웠다. 이와 함께 앞으로 ▲1·4·6단지(2018년 5월) ▲7·8단지(2018년 7월) ▲10·11·16단지(2018년 9월) ▲9·12단지 (2018년 10월) ▲13·14단지(2019년 4월) 등이 잇따라 재건축을 진행할 수 있게 된다.

이 일대에서 재건축 사업을 가장 빨리 진행하고 있는 곳은 상계주공8단지다. 이곳은 재건축 연한과 상관 없이 구조 안정성 문제로 2004년 안전진단을 받았고, 현재 이주 후 철거가 진행 중이다. 시공사는 한화건설로, 오는 5월 일반분양을 앞두고 있다.

상계주공8단지를 제외하고 재건축 연한을 채워 본격적인 사업을 진행하고 있는 곳은 상계주공5단지다.이곳은 지난해 9월 노원구에 안전진단을 신청했고, 노원구는 정밀안전진단이 필요하다는 판정을 내렸다.

상계주공5단지가 재건축을 빠르게 진행할 수 있었던 것은 현재 이곳에 적용된 용적률이 낮기 때문이다. 5단지의 용적률은 93%로, 8단지 89% 다음으로 낮은 것으로 알려져 있다.

용적률이 낮을수록 지어진 아파트 가구수가 적어 조합원수가 적고, 용적률을 높일 수 있는 여지가 많아 재건축으로 가구수를 늘릴 수 있다. 가구수를 늘리면 일반분양물량이 증가해 조합원 부담도 함께 줄일 수 있다.

5·8단지를 제외한 다른 단지들은 대부분 제3종 일반주거지역에 15층 높이 중층 위주로 지어져 용적률이 높다. 4·9·16단지의 용적률이 200% 초반으로 가장 높고 14단지가 상대적으로 낮은 147%다.

업계 관계자들은 “상계주공아파트는 입지 조건과 용적률 등에 따라 사업성에 차이가 나지만, 대부분 올해 재건축 연한을 채움에 따라 재건축사업이 잇따라 진행될 가능성이 높다”고 전했다.

재건축 사업이 가시화 되자 집값 상승세가 뚜렷하다. 특히 8·2 부동산 대책으로 재건축은 조합설립 인가 후 조합원 양도가 힘들어져, 상계주공과 같은 사업 초기 단지에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있다.

실제 국민은행 시세에 따르면 상계주공5단지의 경우 지난해 2월 전용면적 31㎡이 2억6500만원이던 것이, 안전진단 직전인 지난해 7월 3억1500만원까지 오른 후 현재 3억1250만원 수준에 시세를 유지하고 있다.

특히 재건축 연한을 앞두고 있는 단지들의 상승세가 이어지고 있다. 상계주공6단지 전용 32㎡의 경우 지난해 2월 1억9750만원에서 지난해 8월 2억1500만원으로 오른 후, 올 1월 2억2000만원으로 시세가 꾸준히 오르고 있다.

상계동 한 공인중개업소 관계자는 “정부의 재건축 연한 연장 시사 등으로 조금 더 지켜보자는 조합원들도 있어 매물을 내놓고 있지 않아 거래가 활발하지는 않다”며 “그러나 창동철도차량기지 이전 등 호재로 집값 상승 여력 충분하고 본격적인 재건축 시작 전 지분거래 크게 늘어날 것”이라고 전망했다.