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'미분양관리지역 지정', 지방 부동산 경색 가속화 시킬 것


입력 2018.10.16 06:00 수정 2018.10.16 06:03        권이상 기자

지방 분양보증 10만가구 밑돌아, 2004년 이후 역대 최저

미분양관리지역 지정 공급 억제라는 단순 논리에 불과, 활성화대책 내놔야

지방 부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 가장 큰 문제는 지방의 미분양이 해소되지 않고 오히려 쌓이고 있다는 점이다. 사진은 한 지방 도시 전경. ⓒ게티이미지뱅크 지방 부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 가장 큰 문제는 지방의 미분양이 해소되지 않고 오히려 쌓이고 있다는 점이다. 사진은 한 지방 도시 전경. ⓒ게티이미지뱅크


지방 부동산 시장에 한파가 불고 있는 가운데 ‘미분양관리지역’ 지정이 오히려 지방 부동산 시장에 독이 되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다. 미분양관리지역 지정이 수요 활성화보다 분양보증 강화 등 공급 억제에 초점이 맞춰서 있어서다.

이 때문에 미분양관리지역으로 지정된 곳은 아파트 공급에 차질이 생기고 거래가 끊겨 부동산 시장에 동맥경화를 불러올 수 있다는 분석이다.

게다가 아파트 공급에 큰 역할을 하는 정비사업의 경우 분양일정을 잡기가 쉽지 않아 시공사 선정 등에 어려움이 따를 것으로 전망하고 있다.

업계에서는 미분양관리지역 지정에 대해서는 조심스럽게 접근해야 한다는 목소리가 나온다. 경기가 침체된 지역에서는 낙인효과만 커질 수 있어서다.

전문가들은 미분양이 쌓이는 지방 부동산 시장은 공급 억제책보다는 다주택자 규제를 보완한 수요활성화 대책이 필요하다고 입을 모은다.

16일 부동산 업계에 따르면 지방 부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 가장 큰 문제는 지방의 미분양이 해소되지 않고 오히려 쌓이고 있다는 점이다.

국토교통부 집계를 보면 지난 8월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만2370가구인데, 이중 지방이 5만3836가구로 전체의 86%에 이른다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 전국 1만5201가구 중 지방에 1만2699가구가 있다.

정부는 쌓여만가는 지방 미분양을 해결하기 위해 ‘9·13 주택시장 안정대책'의 후속 조치로 미분양관리지역 선정 기준을 강화하고 관리에 나서기로 했다.

그러나 이는 오히려 지방 부동산 시장 공급을 크게 위축시켰다. 실제 지방 주택 시장을 대상으로 발급하는 분양보증 주택이 올해 8년 만에 최저 수준인 10만 가구를 크게 밑돌고 있다.

분양보증 주택은 건설사가 주택 계약자를 보호하기 위해 20가구 이상 동시 분양할 때 의무적으로 가입하는 보험과 같은 개념이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 들어 1월부터 9월 20일까지 지방 분양보증 주택은 6만2534가구에 그친다. 이는 주상복합아파트와 오피스텔 등을 제외한 일반 아파트다.

지방 분양보증 아파트가 10만 가구를 밑돈 것은 2008년 금융 위기 여파로 주택시장이 크게 위축됐던 2010년 4만여가구 이후 역대 두 번째다.

현재 건설사들은 지방 내 주택분양사업에 상당한 부담을 느끼는 모습이다. 실제 시장 분위기를 주도하는 대형건설사 가운데 GS건설과 대우건설 등은 4분기 지방 분양일정을 대부분 조정한 상태다.

지역 내 주택시장 공략을 주업으로 삼고 있는 지방 소재 중견·중소 건설사들도 대부분 일정을 연기했다.

업계 관계자는 “8월 기준 지방 분양보증 주택 수가 예년 수준을 크게 밑돌고 있어 이 속도가 이어진다면 올 한해 지방 내 총 공급량은 10만가구를 넘기기 어려울 것”이라고 조심스럽게 내다봤다.

특히 미분양관리지역으로 지정된 지역에서 재개발·재건축 사업이 시공사를 찾는데 어려움을 겪을 것이란 전망이 커지고 있다.

HUG가 지정한 미분양관리지역인 미분양관리지역인 청주시에서는 일반경쟁이 모두 유찰돼 수의계약 방식으로 시공사를 선정하는 곳이 있다.

청주시 서원구 모충1구역 재개발 조합은 입찰에 1개사가 참여해도 총회에 상정해 시공사를 선정할 예정이다. 이 밖에 미분양관리지역인 경남 김해, 충남 천안에 위치한 정비사업들이 입찰을 진행하거나 앞두고 있지만, 시공사 선정이 쉽지 않을 것이란 전망이 우세하다.

또 다른 업계 관계자는 “미분양관리지역은 분양성이 떨어지기 때문에 아무래도 건설사들의 관심을 끌지 못할 것”이라고 말했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “미분양이 적게되고 있는 것은 공급보다 수요가 적다는 얘기인데, 정부는 오히려 수요를 활성시키기보다 공급을 억제하는 비상식적인 규제로 대응하고 있다”며 “지방 미분양을 빠르게 소진시키고, 부동산 경기를 회복하기 위해서는 지방만이라도 다주택자 대출 규제와 청약제도 완화 등이 필요하다”고 말했다.

한편 미분양관리지역에서 주택(분양보증 발급 예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등의 취득행위)하고자 하는 경우에는 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 예비심사를 받지 않으면 추후에 분양보증(PF보증 포함)이 거절될 수 있다.

권이상 기자 (kwonsgo@dailian.co.kr)
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