“중간 점검? 어차피 볼 수도 없고, 봐도 모를 후분양”

후분양도 견본주택만 보고 청약 넣어야 하는 현실

비싼 분양가‧짧은 분양금 납부기간 등 단점만 남아

후분양도 견본주택만 보고 청약 넣어야 하는 현실
비싼 분양가‧짧은 분양금 납부기간 등 단점만 남아

공사가 현장인 한 아파트 공사현장 모습. ⓒ데일리안

정부는 후분양을 확대 추진 중이지만 실질적으로 수요자들이 후분양의 장점을 체감하긴 어렵다는 지적이 나온다.

아파트를 직접 확인하고 구매할 수 있으며, 시세차익으로 인한 로또아파트 논란을 잠재울 수 있다는 게 후분양의 장점이다. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 정부가 내세운 장점과는 거리가 멀었다.

어느정도 건축이 진행된 아파트를 사전 점검하기보다 견본주택만 보고 아파트 청약을 결정하는 건 선분양과 마찬가지다. 게다가 사업 추진 일정상 선분양 대비 분양가가 높아질 수 밖에 없다는 예상이 현실화 되고 있다.

과천주공1단지를 재건축하는 ‘과천 푸르지오 써밋’은 26일 견본주택을 열고 본격적인 분양에 들어간다.

이 단지는 과거 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 고분양가 통제가 시작될 당시 선분양에서 후분양으로 전환한 사례다.

2017년 선분양 추진시 HUG로부터 퇴짜 맞은 평균분양가는 3.3㎡당 3313만원이었다. 이후 조합은 후분양으로 전환했고,3.3㎡당 3998만원으로 2년 전보다 3.3㎡당 685만원이나 높게 분앙가를 책정했다.

이는 지난 5월 인근에 선분양한 ‘과천 자이’의 평균분양가(3.3㎡당 3253만원)보다도 3.3㎡당 745만원이나 높은 수준이다.

특히 이 단지는 후분양으로 진행되지만 수요자들은 해당 단지를 직접 눈으로 확인 후 청약하지 못한다. 현재 이 아파트는 공정률 50~60%대인 상황이다.

국토교통부는 지난해 6월 후분양 로드맵 발표 시 “공정률 60%대에 후분양을 진행하더라도 동간 배치 등을 직접 확인할 수 있다”며 실제로 아파트를 보고 구입할 수 있다는 점을 후분양의 장점으로 꼽았다.

하지만 현실은 불가능에 가깝다. 공사가 진행되는 현장은 안전 문제상 일반인 접근이 불가능한데다 설사 현장을 눈으로 확인한다 해도 공정상 하자를 발견하는 게 쉽지않다.

건설업계 한 관계자는 “100% 완공 후 후분양을 하기 전까진 공사가 한창 진행 중이기 때문에 직접 단지 안으로 들어가 아파트를 직접 볼 수는 없다”며 “확인한다 하더라도 사업지 인근에서 펜스 너머로 멀리서 보이는 아파트 건물 일부분이 전부다”고 말했다.

결국 100% 완공 후 후분양이 되기 전까진 수요자들이 견본주택만 보고 청약을 넣어야 하는 건 후분양이나 선분양이나 마찬가지다. 오히려 분양가만 더 높아져 조합의 일반분양 수익성만 높아지는 셈이다.

후분양의 경우 높은 분양가는 불가피하다는 게 전문가들의 설명이다. 선분양은 착공과 동시에 분양에 들어가면서 수분양자로부터 계약금과 중도금을 받아 사업비를 조달하는 구조다. 반면 후분양은 금융권 PF(프로젝트파이낸싱)로 막대한 사업비를 끌어와야 하기 때문에 이자비용 등이 추가되면서 분양가가 오르게 되는 것이다.

게다가 선분양은 분양금을 2~3년에 걸쳐 나눠서 납부하면 되지만, 후분양은 훨씬 짧은 기간에 분양금을 조달해야한다. ‘과천 푸르지오 써밋’은 내년 4월 입주 예정으로 약 8개월의 기간 동안 분양금을 마련해야한다. 특히 전용면적 84㎡의 경우 13억원 안팎으로 중도금대출이 불가능해 단기간에 거액의 목돈을 준비해야한다.

때문에 수요자들 사이에선 높은 분양가, 촉박한 분양대금 마련 기간, 아파트를 직접 눈으로 확인 할 수 없다는 점 등 후분양의 장점을 체감하지 못 하겠다는 게 중론인다. 전형적인 탁상공론이라는 것이다.

김태섭 주택산업연구원 실장은 “완공되지 않은 상황에서 후분양을 한다면 특별한 법적 장치 없이는 수요자들이 공사현장에 직접 들어가 아파트를 확인할 수 없다”며 “제도적 보완 없이 현재 상태에서는 소비자를 위한 진정한 의미의 후분양에는 한계가 있다”고 말했다.