[민간분양가상한제] 강남 재건축 타깃 아니라지만…“사면초가 재건축”

적용시점, 최초 입주자모집공고 신청 단지로 일원화

애매한 적용기준 혼란 부추기기도…서울 공급부족 불 보듯

적용시점, 최초 입주자모집공고 신청 단지로 일원화
애매한 적용기준 혼란 부추기기도…서울 공급부족 불 보듯

이르면 오는 10일부터 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용될 것으로 예상되면서 서울 강남지역 재건축 시장이 사면초가에 놓이게 됐다. 사진은 강남의 한 재건축 단지 모습. ⓒ연합뉴스

이르면 오는 10일부터 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 까다로운 지정요건으로 사실상 무용지물이었던 민간택지 분양가상한제가 수면 위로 올라온 셈이다.

특히 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용하기로 하면서 재건축‧재개발 단지들이 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓이게 됐다. 선분양이든 후분양이든 결국 분양가상한제 적용을 받아 분담금 증가는 불가피해졌기 때문이다.

국토교통부는 12일 당정협의를 거친 후 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’을 발표했다.

이에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용시점이 ‘최초로 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 일원화 된다.

기존에는 일반아파트는 ‘최초 입주자모집 승인 신청’ 시에 적용됐지만, 재건축‧재개발 사업은 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용됐다.

앞으로는 관리처분계획인가를 신청한 재건축‧재개발 단지도 민간택지 분양가상한제 적용을 받게 되는 것이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 “서울에 66개 단지 6만8406가구, 강남지역에만 약 3만9000가구의 단지가 관리처분계획인가를 받은 상태다”며 “여기에 예외를 인정하게 되면 분양가상한제의 실효성 문제가 발생하므로 최초 입주자모집승인 신청 단지부터 적용하기로 한 것”이라고 설명했다.

결국 그동안 재건축‧재개발 조합이 정부의 고분양가 통제를 피하는 방법으로 꼽혀온 후분양도 분양가상한제 적용 대상에 포함된 것이다.

고분양가 통제를 피하는 또 다른 방법인 임대후분양도 어렵다. 임대후분양은 민간택지 분양가상한제가 적용되진 않지만 임대보증금이 고액일 경우 HUG가 임대보증을 거절하게 된다. 재건축‧재개발 사업은 서울시 조례에 의해 임대후분양이 애초에 불가능하다.

이처럼 이미 관리처분계획인가를 받은 단지에도 민간택지 분양가상한제가 소급 적용되고 피해갈 방법도 차단된 상황에 처하자 이번 추진안은 서울 강남지역 재건축 시장을 정밀 타격한 규제라는 평가가 나온다.

이에 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 둔촌주공, 반포주공1단지 1·2·4주구, 개포주공 1단지, 신반포4지구 등은 발등에 불이 떨어진 상황이다.

이문기 실장은 “추후 시장상황을 봐서 종합적인 검토를 거친 후 적용할 것이기 때문에 특정지역을 타깃으로 한 것은 아니다”는 입장을 밝혔다.

하지만 재건축‧재개발 조합과 건설사들은 정부의 애매한 입장이 오히려 혼란을 부추긴다는 목소리도 나온다.

건설업계 관계자는 “민간택지 분양가상한제 지정요건이 발표되긴 했지만 아직 확정된 것은 아니다보니 오히려 애매한 상황에 놓였다”며 “차라리 이번에 시기와 대상까지 정확히 발표됐으면 불확실성을 덜 했을 것”이라고 말했다.

또 민간택지 분양가상한제 적용으로 서울 지역 내 유일한 공급책인 재건축‧재개발 사업이 막혀버리자 이에 따른 공급위축에 대한 우려도 계속되고 있다.

하지만 국토부는 수도권 30만가구 공급계획에 따라 서울에 4만가구 공급이 예정돼있으며, 이밖에 용적률 완화 등을 통해 추가적인 공급은 문제없다는 입장이다.

다만 이 정도의 물량으론 서울지역에 새집을 원하는 수요를 감당하기엔 무리라는 게 전문가들의 시각이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “9000가구가 넘는 헬리오시티만 보더라도 예상보다 실제 시장을 크게 흔들지 못했던 것만 보더라도, 재건축‧재개발 없이 정부에서 말하는 서울 지역 내 공급물량으로 수요를 만족시키기엔 역부족으로 보인다”고 말했다.

이어 그는 “단기간엔 분양가나 인근 주택가격 안정에는 도움이 될 것”이라며 “하지만 중장기적으로는 수요는 여전한데 공급이 줄어들 수밖에 없다보니 결국 집값은 상승할 것으로 본다”고 덧붙였다.