분양가 상한제 서울 정비사업 직격탄…'선분양 vs. 후분양' 분주

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    최종편집시간 : 2019년 08월 22일 06:34:34
    분양가 상한제 서울 정비사업 직격탄…'선분양 vs. 후분양' 분주
    둔촌주공 등 후분양 검토 단지들 소급적용으로 선분양 가능성 높아
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    등록 : 2019-08-13 16:20
    권이상 기자(kwonsgo@dailian.co.kr)
    둔촌주공 등 후분양 검토 단지들 소급적용으로 선분양 가능성 높아

    ▲ 분양가상한제 발표로 정비사업이 사실상 타깃이 되면서 업계의 고심도 깊어지고 있어다. 사진은 철거가 한창인 둔촌주공 모습.(자료사진) ⓒ연합뉴스

    재개발·재건축 등 정비사업 시장이 민간택지 분양가상한제 시행의 직격탄을 맞으며 대책 마련에 분주하다.

    정부가 지난 12일 발표한 민간택지 분양가상한제로 사실상 수도권 내 모든 정비사업지가 규제 영향권에 들게 됐다.

    특히 최근 관리처분인가를 받았거나 앞둔 사업지들은 일반분양을 두고 고심에 빠졌다.

    재건축·재개발의 경우 관리처분인가를 받았더라도 오는 10월부터는 '최초 입주자모집공고 신청분'이라는 기준에 따라 분양가 상한제를 적용받기 때문이다.

    전문가들은 그동안 분양가상한제 예고로 후분양을 검토했던 단지들이 ‘멘붕’에 빠진 상황이라며 후분양으로 분양을 늦추면 금융비용이 발생해 오히려 선분양이 이득일 수도 있다고 판단하고 있다고 분석한다.

    13일 업계에 따르면 분양가상한제 발표로 정비사업이 사실상 타깃이 되면서 업계의 고심도 깊어지고 있어다. 오는 10월 공포 후 바로 시행이 되는 만큼 일반분양을 앞둔 정비사업지들은 분양시기와 방법을 두고 분주한 모습이다.

    실제 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축은 발표난일 12일 대의원 회의를 열고 논스톱 회의를 열었다. 13일에는 이사회를 소집하기도 했다.

    둔촌주공 재건축 사업은 건립 가구수가 무려 1만2032가구로 국내 최대 규모로, 일반분양 물량만 4787가구에 달한다.

    현재 이주를 완료하고 철거를 위한 준비까지 마쳤다. 조합은 지난달 2일까지 조합원들의 희망 주택형에 대한 분양 변경신청을 진행했다.

    조합은 오는 10월 관리처분계획변경 총회를 개최해 인가를 받은 뒤 10월 조합원 동호수 추첨, 11월 일반분양을 진행할 계획이었다.

    이에 따라 당초 일반분양은 민간택지 분양가상한제 예고로 후분양으로 가닥을 잡았는데 이번 정부의 발표에 '최초 입주자모집공고 신청분'이라는 소급적용에 해당돼 후분양이 사실상 별다른 이득이 없다고 판단하고 있다.

    조합 내부에서는 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 분양가로 선분양하는 데 의견을 따라갈 전망이 우세한 것으로 알려져 있다.

    HUG에서 책정한 이 단지의 평균 분양가는 3.3㎡당 2500만∼2600만원 수준으로, 조합의 희망 분양가인 3600만∼3800만원과 1천만원 이상 차이가 난다.

    한 부동산 관계자는 “민간택지 분양가상한제가 오는 10월 공포 후 시행으로 시공사인 현대건설 등은 일반분양 시점을 10월 중으로 앞당기는 방안을 검토하고 있다”며 “이렇게 되면 조합원은 최대 2억원을 분담하게 돼 마찰이 만만치 않을 것으로 후분양으로 금융비용을 감안하면 부담을 최소화하는 길은 선분양 밖에 없다”고 전했다.

    이 밖에 상아2차 재건축인 래미안 라클래시와 신반포3차 재건축인 래미안 원베일리, 흑석3구역 등 역시 후분양을 논의했지만, 10월 이전 선분양과 후분양 가운데 '양자택일'을 할 수 밖에 없는 처지에 놓였다.

    게다가 이미 시공권을 확보한 건설사들은 사업 안정성에 위협을 받고 있다. 조합 내 불협화음 등이 예고돼 있고 관리처분인가를 다시 받자는 사업지들도 있어 공사비 등 변동으로 시공권이 위태로울 수도 있다는 분석이다.

    한 건설사 관계자는 “도급 사업지의 경우 조합이 일반분양가를 조정해 진행해도, 공사비를 받으면 해결되지만, 지분제 사업장의 경우 관리처분인가 계획대로 일반분양이 진행되지 않으면 사업 자체가 멈춰설 수도 있다”고 말했다.

    한편 국토부가 조사한 서울 내 정비구역지정부터 관리처분인가를 받은 정비사업지(도시환경정비사업 제외)는 총 296개 단지 22만여 가구에 달하는 것으로 나타났다. 이중 관리처분인가를 받고 일반분양을 앞둔 단지는 66개 단지 6만8000가구다.[데일리안 = 권이상 기자]
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