분양가상한제 반값아파트 나에게 올까?

<김순길의 자산관리> 서울1순위 청약대기자가 360만명

청약통장 전체 가입자가 인구의 절반인 2500만명 돌파

<김순길의 자산관리> 서울1순위 청약대기자가 360만명
청약통장 전체 가입자가 인구의 절반인 2500만명 돌파

김현미 국토교통부 장관이 지난 8월 12일 오전 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 아파트 등 민간택지 분양가 상한제 시행을 위한 비공개 당정협의에서 생각에 잠겨 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

분양가상한제란 집값 안정화를 위한 대책중 하나로 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다.

분양가상한제를 시행하는 이유는 서울 강남 등 일부지역 재건축아파트 등 높은 분양가가
전체 부동산시장의 과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다.

분양가 상한제로 정부가 바라는 기대효과는 분양가 상한제를 확대하면 집값이 전반적으로 낮아진다고 보는 것이다.

국토부는 “분양가 상한제를 시행하면 분양가가 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아 질 것으로 분석된다” 고 설명하는데 이에 대한 근거는 2007년 분양가 상한제를 전국에 도입했을 때 2014년까지 서울 집값은 안정세를 유지했다는 것이다

반면 분양가 자율화가 시작된 2015년부터 시장은 과열 양상에 접어들었다고 분석하고 있지만 2009년 강남. 서초 보금자리주택은 개발제한구역을 해제해서 분양가가 3.3㎡당 1150만원으로 주변시세의 50~70%로 책정돼 반값아파트로 분양되고 10년간 전매제한의 규제가 있었지만 당첨자가 4~5억원의 시세차익이 생기면서 집값안정의 도움을 주지 못했다

따라서 직접적인 가격 통제에 따른 집값 안정 효과 보다 이후 부작용이 더 클 수 있다

신규 분양주택 가격을 낮춘다고 일반 기존주택과 특히 신축주택의 가격이 내려갈 것으로 보이지는 않는다.

분양가상한제가 적용되는 서울 시내 재건축. 재개발 사업의 수익성을 크게 떨어뜨려 주택공급이 위축될 것이라는 것이다. 조합원의 이익을 일반분양자가 가져가는 구조가 되니 오랜 시간 재개발과 재건축이 진행되면서 주거의 불편함과 시간의 이익을 고스란히 넘겨줘야하는 구조를 조합원들이 수용하기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

또 분양가가와 시세의 격차가 크기 때문에 로또아파트의 신기루를 위해 청약전쟁을 겪어야 할 것이다.

2019년 7월 서울의 청약통장 가입자는 2만 여명으로 6월 가입자의 3배에 달했다고 한다. 전체 가입자가 인구의 절반인 2500만 명을 돌파했으며 서울 1순위 청약대기자가 360만 명에 근접하고 있다니 인기지역의 청약 과열현상은 당연해 보인다.

내가 당첨되어 분양가상한제 반값아파트 가질 수 있는 확률은 매우 낮다는 것이다. 1순위 중에 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 이 세 가지 요소를 합산하는데 무주택 기간이 15년 정도 되어야지 무주택가점 최고점수인 32점을 받을 수 있다. 이 모든 항목을 충족시킨 예비청약자는 총 84점의 가점을 가져갈 수 있다. 청약통장 가입기간이 아무리 길어도 부양가족 수나 무주택기간에서 가점을 받지 못한다면 당첨확률이 낮아진다.

또한 분양가 상한제를 맞추기 위해 아파트의 품질의 저하 및 천편일률적인 아파트 단지가 지어질수 있으며 기본형건축비 범위로는 다양성이 갖추어진 미래형주택의 건설은 불가능 하다는 것이다. 아주 기본적인 내장재로만 되어있는 분양아파트를 보게 될 수도 있을 것이다

장기간 무주택을 유지해서 청약가점이 높은 이들이 수혜자가 되어 저렴한 가격으로 아파트를 갖게 되는 것은 좋은 현상이다.

하지만 9억원이 넘는 아파트는 현재의 부동산규제로는 대출이 불가능 할 수밖에 없다. 자금력이 부족한 서민들에게는 그저 쳐다만 보아야 하는 아파트 일 수밖에 없을 것이다

대출의 규제를 풀어주지 않는 한 강남 등 핫한 지역의 분양은 현금을 많이 가지고 있는 현금 부자들의 몫으로 돌아갈 것이다.

서울은 아직 주택보급률 이 100%에 미치지 못한다.

서울 등 대도시의 주택의 상당수는 25년 이상의 노후 되어 있는 곳이 많다. 1기 신도시도 1988~89 년도에 지어진 아파트로 30년이 되어가고 있다.

서울의 신규아파트 공급은 재개발과 재건축이 아닌 방법으로 수요부족을 대체하기는 쉽지 않는 것이 현실임에도 공급을 줄이는 정책은 기존의 신축주택의 가격만 올리는 현상으로 이어져서 정부의 예측처럼 집값 안정화의 목적이 이루어지기는 어려워 보인다.

글/김순길 (주)마이베스트부동산자산관리 대표