PF·분양시장 앞날, 둔촌주공에 달렸다…흥행 여부 '촉각'

미분양 발생 시 시장 경색…부동산 시장 회복 방향타

PF 부실 위험 확산 가능성도 "돈 빌리기도 어려워 져"

사상 최대 재건축 사업인 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온) 분양이 시작된다. ⓒ데일리안 김민호 기자

사상 최대 재건축 사업인 둔촌주공 아파트(올림픽파크 포레온) 분양이 시작된다. 해당 단지의 청약 결과는 분양시장과 프로젝트파이낸싱(PF) 앞날까지 좌우할 전망이다. 완판에 어려움이 없을 것이라는 분석이 많지만, 침체된 시장 분위기 속 회의적으로 보는 시각도 적지 않아 건설업계도 촉각을 곤두세우고 있다.

5일 부동산 업계에 따르면 특별공급을 시작으로 6일 1순위 당해지역(서울 2년 이상 거주자), 7일 기타지역(서울 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자), 8일 2순위 청약을 받는다. 당첨자는 12월 15일에 발표되며, 정당 계약은 2023년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다. 입주는 2025년 1월 예정이다.

평당 분양가는 3829만원이다. 전용 면적별로는 ▲29㎡ 4억9300만~5억2340만원 ▲39㎡ 6억7360만~7억1520만원 ▲49㎡ 8억2970만~8억8100만원 ▲59㎡ 9억7940만~10억6250만원 ▲84㎡ 12억3600만~13억2040만원 수준이다. 전용 59㎡ 이하로만 중도금 대출이 가능하다.

분양가 자체가 시장의 기대보다는 높은 편이나 현재로썬 흥행에는 성공할 것이라는 전망이 많다. 인근 시세와 차이가 크게 줄었다고는 하나 시세 보다는 저렴한 가격인데다, 기대 가치가 높기 때문이다.

다만 중도금 대출 시 고금리가 적용되고, 집값이 내리고 있어 메리트가 예전만 못한 만큼 미분양 가능성을 점치는 시각도 있다.

건설업계에선 둔촌의 흥행 여부를 두고 촉각을 곤두세우고 있다. 이번 청약 결과에 많은 것이 달려있어서다. 우선 분양시장 회복의 가늠자가 될 것으로 전망된다. 만약 청약 성적이 좋지 못하면 향후 시장은 더욱 얼어붙을 수도 있다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "서울 청약시장의 향배를 내다볼 수 있을 것"이라며 "만약 성적이 안 좋게 나온다면 연말 분양하려는 단지들도 미뤄질 가능성이 높다. 분양 받으려는 사람들도 지금 분양 받는 것이 맞는 것인지 생각을 하게 될 것이다. 이번 청약 결과가 공급시장의 바로미터가 될 것"이라고 설명했다.

레고랜드발(發) 부동산 PF 부실 위험이 더욱 확산될 가능성도 적지 않다. 시장 침체가 가속화되며 부동산 호황기에 건설사에 대출을 해준 금융사들이 동반 부실에 노출되는 것이다. 중소 건설사들은 돈을 아예 빌리기 어려워 질 수도 있다.

서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "만약 둔촌이 흔들리게 되면 시장의 침체가 가속화되면서 PF 부실 위험도가 높아지게 된다"며 "결국 금융사들고 PF 대출 규모를 줄여나가게 될 것이고, 사업성이 떨어지는 지방이나 중소건설사의 경우 대출을 받지 못하게 될 것"이라고 했다.

다만 크게 걱정할 정도는 아니라는 의견도 있다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과는 "사실 PF의 경우 분양이 60~70% 정도 이뤄지게 되면 충분히 회수가 가능하다"며 "만약 미분양이 대거 발생한다면 심리적인 요인이 작용할 순 있겠지만, 그럴 가능성은 낮은 상황이다. 너무 과도한 우려"라고 설명했다.