사전청약으론 부족한데, 외면 받는 공공재건축까지…공급 효과 ‘글쎄’

서울 사전청약 5000가구 수요 충족 한계, 공공재건축 5만가구 절실

주택시장 안정 위해 서울 핵심지역 공급물량 확보 중요

실질적 혜택 제공해 공공재건축 조합 자발적 참여 늘려야

용산 정비창 부지 ⓒ연합뉴스

정부가 수도권 6만가구 사전청약 대상지를 발표했지만, 서울은 5000가구에 그쳤다. 서울 공급물량은 태릉CC 등 남은 사전청약 일정을 확정해도 최대 1만가구 수준이라, 폭발하는 서울 수요를 충족시키기에는 한계가 있다는 분석이다.

젊은세대를 중심으로 일어나는 ‘패닉바잉’(공포매수)을 잠재우고 주택시장 안정화를 위해서는 8·4 공급대책 핵심인 공공재건축·재개발을 통한 서울 7만가구 확보가 절실하다는 평가다.

10일 부동산업계에 따르면 정부는 지난 8일 서울지역 사전청약 대상지 5000가구를 발표했다. 구체적으로 용산정비창 부지(3000가구), 노량진역·남태령군부지(500가구), 고덕강일(500가구), 강서(300가구), 마곡(200가구), 은평(100가구) 등이다. 앞으로 태릉CC 등 사전청약 일정이 확정되면 1만가구까지 늘어난다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “사전청약은 수요자들에게 ‘내 집 마련’을 했다는 심리적 안정을 주는 효과가 있지만, 서울 핵심지역의 물량은 부족해 근본적 대책이 필요하다”고 말했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 8일 오전 서울 종로구 정부서울청사 국무위원식당에서 열린 제6차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

정부는 지난 8·4 공급대책에서 서울·수도권 총 공급 물량(13만2000가구) 계획을 발표한 바 있지만 실행될지는 미지수다. 공급물량 절반가량은 공공재건축(5만가구)·재개발(2만가구)을 통해 확보한다는 계획이었지만, 사업에 나서는 재건축조합이 없기 때문이다.

한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 20일 개소한 '공공정비사업 통합지원센터'에는 공공재건축 사업 지원 컨설팅을 신청한 조합이 아직 없다. 컨설팅 신청 기한은 오는 18일까지다.

서울시 관계자는 “12월까지 공공재건축 선도사업지를 발굴을 계속할 것”이라고 밝혔다.

공공재개발은 아직 사업 컨설팅 공모 시작 전이지만, 20여곳이 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.

공공재건축은 LH·서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축 단지에서 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급하는 대신, 개발 이익은 기부채납으로 환수하는 방식이다.

공공재건축 단지에서는 층고를 기존 35층에서 50층까지 허용하고, 용적률을 300∼500% 수준으로 높이며, 준주거지역의 주거비율도 상향한다.

재건축 조합들은 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등으로 이미 수익성이 낮아졌는데, 기부채납을 하면서까지 용적률을 높여 조합이 얻는 이득이 하나도 없다는 입장이다.

전문가들은 공공정비사업을 통한 서울 물량 확보가 절대적이라며, 조합원들이 체감할 수 있는 혜택을 제공해 자발적인 참여를 늘려야 한다고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부는 시장에 재건축을 허용한다는 상징성만 강조할 것이 아니라 실제 조합을 유인할 수 있는 정책을 넣어야 한다”며 “기부채납 비율을 낮추는 등의 정책 조정을 통해 조합에 수익성이 날 수 있게 해야 한다”고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “조합원들이 매력적으로 느낄만한 규제완화가 필요하다”며 “분양가 상한제 같은 경우 인근 시세에 견줄 수 있는 분양가이면서도 전매제한을 완화하는 식의 혜택이 필요하다”고 말했다.