[부동산if-③] 숫자만 부풀린 대책 '한계' 못 느낀다면?

李·尹 대규모 주택공급 및 규제 완화 공통분모

중장기 공급대책 외 단기 거래활성화 고민 '부족'

"생애최초 국한된 완화책…생색내기 그칠 수 있어"

제20대 대통령선거가 코앞으로 다가오면서 각 진영 후보들의 막바지 표심잡기가 한창이다.ⓒ국회사진취재단

제20대 대통령선거가 코앞으로 다가오면서 각 진영 후보들의 막바지 표심잡기가 한창이다. 이번 대선에선 문재인정부 최대 실책으로 평가되는 부동산 관련 공약들이 중요한 변수가 될 전망이다.

이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보의 부동산 공약은 큰 틀에서 공급 확대와 규제 완화하는 공통점을 지닌다. 수요 억제에만 몰두한 현 정부 부동산 정책이 국민 눈높이와 맞지 않는단 비난 여론은 인식해서인지 두 후보 모두 공급 확대를 전면에 내걸고 있다.

文정부 공급대책에 더해…李 311만가구 vs 尹 205만가구

2일 국토교통부 등에 따르면 정부는 2025년까지 전국에 205만가구 주택을 공급하겠단 목표다. 향후 10년간 연평균 수도권 31만가구, 서울 10만가구 수준의 공급을 지속한단 계획이다. 올해는 분양 예정물량 3만9000가구와 사전청약 7만가구 등을 더해 46만가구 주택을 공급하겠다고 밝혔다.

이재명 후보는 해당 물량을 포함해 전국에 총 311만가구를 공급하겠다고 공약했다. 이 중 100만가구는 공공 주도로 만드는 '기본주택'이다. 건설원가 수준의 저렴한 임대료로 30년간 장기 거주할 수 있는 임대주택, 토지임대부 형식의 분양 아파트 등으로 공급된다.

직접적인 언급은 없었으나 윤석열 후보 역시 현 정부의 공급물량 205만가구를 더해 250만가구 주택을 공급할 전망이다. 재건축, 재개발 규제를 풀어 민간 주도로 200만가구를 짓겟다는 점에서 이 후보와는 차이를 보인다.

전문가들은 갈수록 입주 물량이 줄어드는 상황에서 시장에 일관된 공급 확대 시그널을 주는 것은 긍정적이라고 평가한다. 하지만 이미 정부가 3기 신도시 등 대규모 공급 확대로 노선을 변경한 만큼 차기 정부에선 현재의 거래절벽 현상을 해소할 만한 제도 개선에 주안점을 둬야 한다고 입을 모은다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "현 정부에서 공급과잉이 우려될 정도로 매년 공급을 하겠다고 나서는 상황에서 대규모 주택공급 공약을 내놓는 건 자칫 국가자원 낭비를 초래한다는 우려를 낳을 수 있다"며 "연도별 수요를 예측하고 그 수요에 맞게 필요한 계층, 필요한 지역에 세분화된 장단기 로드맵을 구축해 공급계획을 수립해야 한다"고 평가했다.

그러면서 "서울 수도권에 집중된 공약이 대부분인데 이미 지방 중소도시들이 쇠퇴의 길로 접어들고 있다는 현실을 반영해 이들 도시를 육성시킬 정책적 고민이 필요하다"고 덧붙였다.

양 후보는 대규모 주택공급과 함께 규제 완화를 내세우고 있다.ⓒ뉴시스

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "공급은 앞으로 꾸준히 해야 한다. 숫자만 부풀린 10평짜리 소형 주택이 아니라 도심에 공급되는, 저렴한 양질의 아파트를 어떻게 지을지 고민해야 한다"며 "다주택자에 대한 한시적인 규제 완화로 시장에 매물이 나올 수 있게, 정상적인 거래가 이뤄질 수 있게 유도하는 정책이 보완돼야 한다"고 제언했다.

생애최초 대출 풀고 다주택자 세제 완화…"핀셋 완화론 부족해"

양 후보는 대규모 주택공급과 함께 규제 완화를 내세우고 있다. 세부적인 내용에선 다소간 차이를 보이는 부분이다.

이 후보는 특히 규제 완화 측면에서 현 정부 부동산 정책과 차별화를 꾀하고 있다. 생애최초 주택구입자에 대해선 LTV(주택담보인정비율)를 최대 90%까지 확대한단 계획이다. 또 3억원 이하 주택에 대해선 취득세 면제, 6억원 이하는 50% 감면을 약속했다. 이밖에 일시적 2주택자를 1주택자로 간주하고 세 부담을 덜어주는 제도 개선을 추진하겠다고 밝힌 상태다.

다주택자 양도세 중과도 한시적으로 규제를 푼다. 올 연말까지 첫 4개월은 전면 유예, 이후 3개월은 절반 감면, 마지막 3개월은 25%를 깎아주는 일명 '4·3·3' 방식이다. 단계적 유예 이후 2023년부터는 양도세 중과를 원래대로 시행한다.

윤 후보는 생애최초 주택구입자의 취득세를 면제한다. LTV는 80%까지 인정해주기로 했다. 이어 종부세와 재산세를 합쳐 이중과세 논란을 해소하겠단 구상이다. 이에 앞서 1주택자 양도세·재산세 부담을 완화하고 다주택자 양도세 50% 감면을 한시적으로 시행하겠다고 약속했다. 다주택자에 대해선 최대 2년간 양도세 중과 배제를 시행한다.

이 후보는 공시가격 현실화율 로드맵을 그대로 따르겠단 구상이지만, 윤 후보는 이를 2020년 수준으로 되돌려 재산세·종부세 등 세금 급등에 대한 부담을 경감하겠단 계획이다. 임대차3법 역시 현행을 그대로 유지하겠다는 이 후보와 달리 윤 후보는 개정을 주장한 상태다.

김인만 소장은 "비규제지역은 LTV 70%까지 가능한 데다 생애최초는 10~20%포인트 더 얹어 받을 수 있다는 점에서 생애최초 LTV 80~90%는 생색내기에 그칠 수 있다"며 "지금처럼 급등한 가격을 감당하면서 주택 매입에 나설 생애최초가 얼마나 되겠냐"고 진단했다.

이어 "정상적인 거래가 가능하도록 종부세를 유지한다면 취득세·양도세를 완화하고 종부세와 재산세를 합치겠다면 거래세를 유지하는 식으로 균형을 맞춘 세제 개편이 더 현실성 있다"고 평가했다.

서진형 학회장은 "핀셋 규제 완화가 아닌 전체적인 조세제도 틀을 새롭게 구축해야 한다. 일부 수요자에 대해 규제를 푸는 것으로 시장에 미치는 효과는 미미하다"며 "조세 부담이 급격히 늘지 않도록 공시가격 현실화 로드맵을 전면 개편하는 전략도 필요하다고 본다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "현재 DSR 규제가 많이 강화되면서 LTV를 완화하더라도 생애최초 구입자들은 자금 마련이 녹록지 않다"며 "실질적인 무주택자에게 도움 될 정책이 없다. 일명 '엄빠찬스' 없이는 무주택자들은 대대손손 임대인으로만 살라는 것"이라고 설명했다.

김 위원은 "소득에 비례해 대출하겠다는 건 필요하지만 지금은 과한 수준. 주택처럼 담보력 있는 것과 없는 것의 차등을 주는 식의 정책 보완이 필요해 보인다"며 "무조건 규제를 확 푼다는 식의 접근이 아니라 생애최초에 대해선 DSR 규제를 완화하는 등의 정책이라면 사회적 합의도 크게 어렵지 않을 것"이라고 했다.