[재초환 완화] 재건축 숨통?…"집값 재불안 가능성은 낮아"

초과이익 1억까지 면제, 부과구간 7000만원으로 확대

"감면 수준 지켜봐야…시장 영향, 당분간 제한적"

국토교통부는 29일 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 재건축부담금 면제기준 금액을 1억원까지 높이고, 1가구1주택자의 부담금도 최대 절반까지 완화한다.ⓒ데일리안

정부가 재건축 사업의 최대 걸림돌로 지목한 '재건축부담금'을 대폭 손질하기로 했다. 이로 인해 일부 재건축 단지의 사업 속도가 빨라질 수 있겠으나, 전반적인 시장 영향은 크지 않을 것이란 전망이 나온다.

특히 이번 재건축부담금 규제 완화 조치로 재건축 단지 등을 중심으로 한 집값 재불안 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 보인다.

국토교통부는 29일 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 재건축부담금 면제기준 금액을 1억원까지 높이고, 1가구1주택자의 부담금도 최대 절반까지 완화한다. 또 재건축부담금 부과개시 시점은 조합설립 인가일로 늦추기로 했다.

지난 2006년 처음 도입된 재건축부담금 제도는 2012년부터 2017년까지 5년간 유예되다, 2018년부터 부활한 바 있다. 현재는 재건축으로 조합원의 초과이익이 3000만원을 넘으면 최대 50%의 부담금을 내도록 하고 있다.

재건축부담금 합리화 방안을 보면, 부담금 면제기준 금액은 현행 3000만원에서 1억원 이하로 높인다. 부과구간도 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대한다.

재건축부담금 부과 개시시점도 기존 '최초로 구성된 조합설립추진위원회 승인일'에서 '조합설립인가일'로 변경한다. 이는 정비사업의 권리·의무를 부여받는 실질적인 사업주체가 조합이고, 부담금 납부 주체 역시 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 반영한 조치다.

가수요가 아닌 실수요자를 배려하기 위해 1주택 장기보유자의 부담금도 대폭 완화한다. 현재는 주택보유기간 등에 상관없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있지만, 앞으로는 1가구1주택자로 해당 주택을 준공시점부터 역산한다. 6년 이상 보유한 경우 부담금은 10% 감면하고, 10년 이상은 최대 50%까지 감면한다는 계획이다.

전문가들은 그동안 규제 탓에 막혀 있던 재건축 사업이 어느 정도 속도를 낼 수 있을 것이라 전망했다. 다만 국회 통과 여부가 가장 큰 변수이며, 최근 시장 상황에 따라 집값에는 큰 영향을 미치지 않을 것이라 판단했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "과다한 재건축부담금 부과로 재건축 사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 다소나마 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에도 긍정적"이라면서도 "재건축초과이익환수에관한법률 개정은 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요는 있다"고 했다.

그러면서 "주택가격 하방압력이 높고 금리인상 및 경기 위축으로 인한 저조한 주택거래와 구매심리 위축등에 노출된 상태라 재건축부담금 완화가 집값 불안의 도화선으로 작용하거나 투기적 가수요 유입에 영향을 미치기는 당분간 제한적"이라고 판단했다.

실제로 올해 4월 기준 전국 551개 재건축 사업장 중 준공 및 준공인가가 난 68개 사업장을 제외하면 총 483개 재건축 사업장의 사업이 진행되고 있는데 주로 서울, 경기, 대구, 부산에 몰려있다. 재건축부담금 완화 수혜지역이 수도권 및 지방광역시에 몰린데다, 대구와 부산 등지는 2023년까지 입주물량(대구 5만4026가구, 부산 4만3623가구)이 비교적 풍부한 편이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축부담금 감면이 얼마가 되건 원론적으로는 재건축에는 긍정적이지만, 개별 재건축 단지마다 체감은 다를 수밖에 없다"며 "가령 천만원 대 수준으로 소폭 부과되는 곳과 감면해도 억 단위로 부과 규모가 큰 곳의 입장 차이는 같을 수가 없다"고 말했다.