집값·전셋값 하락에 커진 불안감…세입자 구제책 언제?

전셋값 최대 낙폭…집값 하락에 전세가율은 상승

“역전세·깡통전세 우려 커져, 보증금 보호 조치 필요”

지난주 서울 아파트 전세가격은 0.10% 떨어져 지난 2019년 3월(3/1, -0.11%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.ⓒ데일리안

전세시장이 월세 전환과 임대차 계약갱신권 사용으로 신규 수요가 둔화되면서 매물이 쌓이는 대단지를 중심으로 가격 하락이 이어지고 있다.

이처럼 전세시장 약세가 지속됨에 따라 임대인의 보증금 반환이 어려워지는 ‘역전세’ 우려가 제기되고 있다. 또 최근 집값도 하락 전환되면서 ‘깡통전세’ 우려도 더욱 커지는 분위기다.

25일 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트 전세가격은 0.10% 떨어져 지난 2019년 3월(3/1, -0.11%) 이후 최대 낙폭을 기록했다.

대출이자 부담이 확대되고 깡통전세 우려 등으로 월세 선호가 뚜렷해진 가운데 입주 여파가 이어진 지역과 대단지의 하락세가 두드러졌다는 분석이다.

이에 10월 기준 수도권 아파트 278만4030가구의 전세가격(시세)을 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구 비중은 전체의 2.8%(7만8412가구)에 불과한 것으로 조사됐다.

더욱이 집값 하락세에 전세가율이 상승해 깡통전세 우려도 높다. 한국부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 ‘임대차시장 사이렌 정보’에 의하면 전국 아파트의 9월 전세가율은 75.2%로 전월보다 0.5%포인트(p) 상승했다.

이 가운데 서울 아파트의 9월 평균 전세가율은 63.2%로 전월(62%)보다 1.2%p 올랐다. 타 지역보다 전세가율 자체는 낮았지만 상승률은 두드러졌다.

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말한다. 최근 매매가격 하락세가 가팔라지면서 전세가율이 높아지는 추세다. 이 비율이 높아 전세가가 매매가에 육박하거나 추월하면 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 커진다.

상황이 이렇자, 앞서 진행된 국회 국토교통위원회 국정감사에서는 여아가 한 목소리로 깡통 전세사기 대책 마련을 촉구하기도 했다.

원희룡 국토부 장관은 국감에서 이와 관련해 “세입자 전세금 반환에 지장이 없어야 된다”며 “전세금 반환을 유예하는 대출 부분은 기존의 여러가지 규제들을 개선해서 길을 열어주려고 지금 금융당국과 검토하고 있다”고 말했다.

전문가들은 당분간 매매가격이 전반적으로 하락하면서 깡통전세 우려가 커지고, 입주물량이 있는 지역에 공급이 늘며 역전세난 가능성도 크다고 우려했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “매매와 전세시장의 하락세가 지속되는 만큼 실제 시장에서 거래되는 역전세 매물은 더 많을 것으로 예상된다”며 “최근 전세 대출이자 부담 확대와 깡통전세 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지 뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다”고 했다.

그러면서 “역전세 우려가 큰 지역에서는 기존 임차인에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 급매물로 내놓는 집주인들로 인해, 전세가격 하락폭이 더 확대될 수 있다”며 “임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조치를 취할 필요가 있다”고 덧붙였다,