전세사기 이어 최악의 역전세난까지 [부동산 하반기②]

‘1년 내 만기’ 전세보증금 300조원, 역대 최대

서울 빌라 전세 거래 3건 중 1건 이상 ‘역전세’

“하반기 역전세난 공포 커져…시장 우려한 만큼 아닐수도”

전세 2년 계약을 가정할 때 올 하반기~내년 상반기 1년 동안 302조1700억원 규모의 전세 만기가 도래하는 셈이다. ⓒ데일리안

전세 사기 문제가 확산된 임대차 시장에 역전세난 공포가 커지고 있다. 전셋값이 급등했던 지난 2021년 당시 계약했던 매물들이 올 하반기 이후 만료를 앞두고 있어 기존 전세보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘어날 것이라는 우려가 나온다.

29일 직방에 따르면 2021년 하반기와 지난해 상반기에 각각 149조800억원과 153조900억원 규모의 전세 거래가 발생했다.

2년 계약을 가정할 때 올 하반기~내년 상반기 1년 동안 302조1700억원 규모의 전세 만기가 도래하는 셈이다. 이는 전국 아파트, 단독·다가구, 연립·다세대, 오피스텔의 월세가 ‘제로(0)’인 순수 전세를 계산한 수치다.

전셋값은 2020년 7월 ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 이후 오르기 시작해 2021년 말 정점을 찍었다.

하지만 고금리와 경기 침체 여파로 지난해부터는 전셋값이 떨어지기 시작했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가격지수는 87.2로, 2년 전(99)에 비해 11.8포인트 하락했다.

정부가 전세보증금 반환 목적에만 일시적으로 대출 규제를 완화하기로 했지만, 여전히 역전세난 우려가 큰 이유다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “연간 전국 주택 전세 거래 총액이 300조원을 웃돈 것은 이번이 처음”이라며 “현재 전셋값이 2년 전에 비해 대폭 떨어진 만큼 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다”고 우려했다.

서울 빌라전세 거래 3건 중 1건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 '역전세'인 것으로 나타났다.ⓒ데일리안

특히 전세사기 문제가 집중적으로 터졌던 빌라(연립·다세대)의 경우 아파트보다 보증금 사고 위험이 더 높아질 전망이다.

서울 빌라전세 거래 3건 중 1건이 직전 계약보다 전셋값이 하락한 '역전세'인 것으로 나타났다.

다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 서울 빌라(연립·다세대)의 2021년 1~5월 전세 거래 3만7697건 중 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 1건 이상의 거래가 발생한 8258건을 분석한 결과, 34.7%인 2869건이 기존 전세 보증금 대비 전세 시세가 하락한 역전세 주택인 것으로 집계됐다. .

이는 전체 거래 3건 중 1건 이상이 역전세 거래인 것으로, 역전세 주택의 전세 시세 차액은 평균 2859만원(평균11.2% 하락)으로 나타났다.

서울 지역 빌라의 동일 주소지와 면적에서 발생한 역전세 거래 중 기존 보증금 대비 전세금이 가장 크게 하락한 지역은 강남구와 서초구, 송파구, 종로구 순으로 나타났다.

강남구 역전세 거래 평균 전세금은 2021년 1~5월 4억250만원에서 23년 1~5월 3억4738만원으로 5512만원 하락했다. 서초구는 3억6694만원에서 3억1759만원으로 4935만원, 송파구는 3억6만원에서 2억6407만원으로 3599만원, 종로구는 2억7526만원에서 2억4133만원으로 3392만원 하락했다.

또 서울 지역 빌라의 동일 조건 거래 중 역전세 비중이 높은 자치구는 ▲영등포구 50.6% ▲강서구 47.6% ▲금천구 44.1% ▲양천구 42.5% ▲성북구 41.9% ▲강남구 41.8% 순으로 나타났다.

장준혁 다방 마케팅실장은 “아파트뿐 아니라 서울 지역의 빌라 전세 거래에서도 역전세 현상이 나타나고 있는 것으로 확인됐다”며 “2021년 하반기 전세 거래와 2023년 1월~5월 전세 거래 중 동일 조건에서 발생한 거래를 비교했을 때에도 약 50.7% 거래에서 전세가가 하락해 올 하반기에도 역전세난이 이어질 것으로 보인다”고 전했다.

다만 일각에서는 하반기 역전세난이 일부 지역을 제외하고는 매매·전셋값에 영향을 줄 정도로 크지 않을 것이란 전망도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 “임대차법 이후 전셋값이 폭등했던 것과 반대로 하반기 전셋값 하락의 낙폭과 깊이가 크지 않을 것”이라며 “이미 전셋값이 하락한 상태여서 앞으로 추가로 급격하게 떨어지긴 어려워 보여 시장이 우려한 만큼의 역전세난이 발생하진 않을 것”이라고 전망했다.

▲< 청약시장 ‘극과극’…갈수록 극심 [부동산 하반기③]>에서 계속 이어집니다.