'기부채납 인세티브 더 주고' 서울시, 재건축·재개발 촉진…은마아파트도 탄력 받나

보정계수 적용하고 용적률 규제 완화해 사업성 개선

공공기여 부담 10%로 낮추고 접도·고도 규제도 완화

서울 노원·도봉구 일대의 아파트단지 모습ⓒ연합뉴스

서울시가 정비사각지대의 재개발 ·재건축을 촉진시키기 위해 사업성이 부족한 곳에 보정계수를 적용하고 종 세분화 이전에 받았던 현황용적률을 인정하기로 했다. 건축물을 기부채납하면 인센티브를 더 주고 공공주택 매입비 현실화도 추진한다. 또 접도 요건과 고도·경관지구 높이를 완화하고 통합심의·융자를 지원해 사업 속도를 높이도록 한다는 방침이다.

서울시는 27일 이런 내용을 골자로 한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다.

이번 방안은 사업성 개선과 공공지원 등 2대 분야 총 10종의 대책으로 구성됐다. 현재 사업이 진행되고 있는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없어 외면받거나 사업추진이 지지부진했던 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 게 핵심이다. 특히 각종 규제에 막혀 사업추진 방법을 찾지 못한 지역에 대한 획기적 지원을 담는 데 주안점을 뒀다.

사업성 보정계수 도입ⓒ서울시 제공

◇ 보정계수 적용하고 현황용적률 인정해 사업성 개선

시는 먼저 정비사업 추진 여부를 판가름하는 사업성을 끌어올리기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 제공한다는 방침이다. 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장으로부터 350m 내외)을 중심으로 고밀 복합개발이 필요한 지역은 '준주거'까지 용도지역을 상향하고 역세권 정비와 함께 임대주택, 노인시설, 공원 등 전략용도 시설 조성을 집중적으로 지원할 계획이다. 역세권 용도지역 상향은 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 서울시 정책과 연계된 시설 도입이 전제다.

단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳은 기존 가구 수, 지가, 과밀 정도 등이 고려된 사업성 보정계수를 적용해 현재 10~20% 수준인 허용 용적률 인센티브 범위를 20~40%까지 확대해 줄 방침이다.

허용 용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 예컨대 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다.

보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다.

이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 하는데, 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다.

현황용적률 인정 범위 확대 방안ⓒ서울시 제공

보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택이 10%포인트 늘어나는 셈이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 이날 기자 설명회에서 보정계수 적용과 관련 "사업성이 낮은 지역은 실질적으로 지가가 낮다든지 분양 수익이 낮은 지역을 예로 들 수 있다"며 "가령 상계동이나 중계동의 분양가와 강남 지역의 분양가가 현저히 차이가 나는데, 지가와 분양가 모두 낮아서 조합원들의 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용할 예정"이라고 설명했다.

또 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역은 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

과거 고밀도로 건립된 아파트 중 현황용적률이 높은 곳은 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻기 어렵기 때문이다.

시는 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춘다. 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15%를 부담해야 했던 공공기여는 10%로 낮아진다. 공공임대주택 등 지역 필요 시설 또는 전략육성시설을 기부채납 하면 건축물 기부채납 계수를 0.7에서 1.0 올려 인센티브를 더 준다.

또 서울시가 정비사업에서 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최근 인상된 자잿값, 금리 등을 반영할 수 있도록 개정주기를 단축하고 단가에 물가상승분이 반영될 수 있도록 국토교통부에 적극적으로 건의할 방침이다.

접도 요건 완화를 통한 재개발 사업 구역 확대 방안ⓒ서울시 제공

◇ 접도 요건 완화하고 산자락 고도제한도 풀어…전폭적 공공지원

시는 속도감 있는 사업을 위한 공공지원 방안도 내놓았다.

우선 접도 요건을 완화하는 것이 서울시의 방침이다. 당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어난다.

유 부시장은 광진구 중곡동이나 중랑구 중화동·묵동 등이 접도 요건 완화로 인해 재개발의 혜택을 볼 것으로 전망했다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원할 예정이다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다는 방침이다.

또 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간이 획기적으로 줄어들 것으로 보인다. 원활한 자금 조달을 위해 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급해 건설사의 자금사정 역시 개선될 것으로 기대된다. 아우러 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다는 것이 서울시의 계획이다.

유 부시장은 "사업성 개선과 공공지원 강화는 조례 개정 방안을 포함해 기본 계획에 반영되도록 하겠다"며 9월까지 관련 절차를 마무리하고 바로 적용할 것이라고 말했다.