얼어붙은 청약시장…미분양 '무풍지대' 서울도 불안

서울도 미분양물량 증가세, 한달 전보다 18%↑

건설사들 연말까지 '밀어내기 분양'

고금리·자잿값 인상 등 분양가 상승 압력 지속

"미분양 우려 확산, 청약시장 쏠림현상 가중"

청약시장 분위기가 차갑게 식으면서 미분양 우려가 점차 서울로 확산하고 있다.ⓒ데일리안 김민호 기자

청약시장 분위기가 차갑게 식으면서 미분양 우려가 점차 서울로 확산하고 있다. 연말까지 건설사들의 밀어내기 분양이 지속될 전망이지만, 고금리와 자잿값 인상 등으로 시장 불확실성은 좀처럼 해소되지 않고 있다.

3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 기준 서울의 미분양 주택은 13개 단지, 719가구로 집계됐다. 한 달 전 610가구인 것과 비교하면 17.9% 증가한 수준이다.

자치구별로 보면 마포구가 245가구로 가장 많았고 강북구가 183가구, 구로구가 69가구, 도봉구 60가구, 동대문구 50가구, 용산구 41가구, 금천구 34가구, 강동구 32가구, 광진구 3가구, 중구 2가구 순으로 집계됐다. 특히 구로구는 8월 미분양 물량이 1가구에서 9월 69가구로 크게 늘었고 용산구는 0가구에서 41가구로 증가했다.

이 중 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양 물량은 같은 기준 187가구로 조사됐다. 한 달 전과 비교해 1가구 소폭 감소했다. 준공 후 미분양은 강북구가 118가구로 가장 많았고 금천구(34가구), 강동구(32가구), 광진구(2가구) 등이 뒤를 이었다.

연말까지 그간 분양 일정을 미뤄온 신규 단지들이 대거 쏟아질 것으로 예상되면서 미분양 우려는 점차 거세질 전망이다.

리얼투데이에 따르면 11월에는 전국 83곳에서 7만651가구(임대 포함·오피스텔 제외)가 분양을 대기 중이다. 당초 지난달 분양예정이었으나 이달로 일정이 미뤄진 물량만 3만3894가구에 이른다.

이달 전국 분양예정 물량은 같은 달 기준 2015년 이후 가장 많은 물량으로 지난해 같은 기간(3만413가구) 대비 2배, 한 달 전(1만9381가구)과 비교하면 3배 이상 많다. 특히 서울 시내에 예정된 물량은 올 들어 가장 많은 4842가구로 이 중 일반분양은 2767가구로 집계됐다.

인건비는 물론 자잿값이 올라 분양가 상승 압력이 거센 것도 미분양 우려를 키운다. 올해 아파트 분양가는 1년 전과 비교해 10%가량 올랐다. 부동산R114에 따르면 올 9월까지 전국 아파트 분양가는 3.3㎡(평)당 평균 1458만원으로 지난해 연말까지의 평당 평균 분양가 1320만원 대비 10.4% 상승했다.

분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비가 올해 3차례 인상됐고, 향후 추가 인상 가능성까지 대두되고 있다. 국토부는 올 3월 기본형 건축비를 2.64%, 7월 1.53% 인상한 데 이어 9월 2.53% 추가 인상했다.

전문가들은 대내외적 시장 불확실성이 가중된 만큼 당분간 청약시장 내 양극화 현상은 계속될 것으로 내다본다. 상대적으로 가격 경쟁력이 있고 입지가 탄탄한 신규 분양 단지로 수요자들의 쏠림현상이 두드러질 거란 관측이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "시멘트 등 원자잿값은 물론 인건비까지 각 분야의 인플레이션으로 공사비가 크게 상승하면서 분양가가 빠르게 오르기 시작했고 추가 인상 가능성도 배제할 수 없는 상황"이라며 "분양가 상한제가 적용되는 택지지구 및 신도시 등이 앞으로의 청약 시장을 주도할 것으로 보인다"고 설명했다.

또 다른 분양업계 관계자는 "거래절벽이 길어지고 청약 수요도 크게 꺾이면서 서울, 수도권으로도 미분양 우려가 점차 확산할 것"이라며 "내년 시장 침체가 더 심해질 거란 전망이 짙어지면서 건설사들이 울며 겨자먹기로 연말까지 물량을 털어내려고 하지만 수요자들의 선택을 받긴 쉽지 않을 전망"이라고 전했다.