양도세·금리·종부세 인상 다주택자 3중고…신규분양·똘똘한 한채 굳어지나

4월 양도세 중과에 이어, 금리인상 초읽기, 종부세 사실상 인상 등 이어져

다주택자들 자산 처분보다 임대사업자 등록, 증여 등 편법 찾고 있어

최근 부동산 시장에서 잇따라 규제 총알을 맞은 다주택자들이설 곳이 없어진 상태라고 해도 과언이 아니다. 사진은 서울 전경. ⓒ데일리안 홍금표 기자

부동산 시장에서 다주택자에 대한 압박이 지속되고 있다. 지난 4월 양도세 중과에 이어 금리인상 전망, 종합부동산세 인상 예고 등 3중고가 다주택자를 옥죄고 있다.

정부의 잇단 규제로 매도·매수 문의조차 사라진 부동산 시장은 말 그래도 숨을 죽인 상태다. 게다가 올 하반기에는 재산세 개정 가능성도 있어 긴장감만이 흐르고 있다.

전문가들은 정부의 압박으로 다주택자들이 내놓은 매물이 증가할 수 있지만, 가뜩이나 위축된 거래 심리가 되살아나기는 힘들 것으로 전망하고 있다.

반면 앞으로 신규 분양시장이 더욱 활황세를 보이고, 갭투자가 사라지고 똘똘한 한 채를 보유하려는 움직임은 심화될 것으로 내다보고 있다.

특히 투자자들은 규제가 첩첩산중인 주택을 피해 꼬마빌딩이나 상가 등 수익형 부동산에 투자하려는 수요가 더 늘어날 수도 있다고 관측한다.

26일 부동산 시장 업계에 따르면 최근 부동산 시장에서 다주택자들이 설 곳이 없어진 상태라고 해도 과언이 아니다.

다주택자들을 구석에 몰아넣은 가장 큰 계기는 지난 4월부터 시행된 조정지역 다주택자 양도세 중과다.

양도세 중과가 시행되자 부동산 시장은 거래가 끊기며 순식간에 얼어붙었다. 국토부에 따르면 지난달 전국 주택매매거래량은 6만7000여건으로 지난 5년간 평균치보다는 25%나 줄었다.

특히 조정대상지역이 대다수 포함된 수도권의 거래량 감소폭은 지방보다 높았다. 서울의 경우 1년 전과 비교하면 주택 거래량이 40% 가깝게 줄었다.

지난달 서울의 주택 거래량은 총 1만1719건으로 집계됐다. 이는 1년 전 1만8000여 건이었던 것과 비교하면 37.2% 줄어든 것이다.

특히 강남 4구의 주택 매매는 1600여 건에 불과해, 1년 전보다 60% 가까이 급감했다. 양도소득세 중과와 함께 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금 등의 영향이 컸다.

여기에 최근 미국이 금리를 올리면서 이르면 하반기 국내 금리 역시 인상이 불가피해졌다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “정부가 잇따라 다주택자들을 타깃으로 규제를 내놓으면서 부동산 시장은 다주택자들이 설곳이 없는 지뢰밭으로 변했다”며 “이미 거래절벽이 이어지고 있는 시장에 보유세 사실상 인상은 한파가 지속되고 있는 곳에 찬물을 부은 겪”이라고 말했다.

여기에 종부세 인상을 골자로 한 보유세 개편안이 윤곽을 드러내면서 부동산 시장의 긴장감은 높아지고 있다.

특히 ‘누진세율 강화’라는 제도 마련에 다주택자들이 느끼는 압박감은 한 층 더 커졌다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정개혁특위)는 지난 22일 종부세 강화에 초점을 둔 4가지 보유세 개편 시나리오를 내놓았다.

1안은 종부세 과표를 결정하는 공정시장가액 비율 100%까지 단계적 인상, 2안은 세율 인상과 누진을 강화하는 방안이다. 3안은 공정가율과 세율 모두 인상, 4안은 1주택자는 공정가액비율만, 다주택자는 세율까지 올리는 방식이다.

보유세는 중앙정부가 과세하는 종부세와 지방자치단체가 과세하는 재산세 등 두 가지가 있다. 종부세는 6억원 이상 주택(1주택자는 9억원) 등 일정 금액 이상 부동산에 대해, 재산세는 금액과 상관없이 모든 부동산을 대상으로 과세가 된다.

정부는 이번 보유세 개편안 윤곽을 발표하면서 종부세를 손보는 계획을 밝혔을 뿐, 재산세에 대한 논의는 하반기로 미뤘다.

다주택자와 고가 부동산 소유자에게 영향을 미치는 종부세와 달리 재산세는 부동산을 가진 모든 사람에게 부과되기 때문에 사회 전반에 미치는 영향이 상당하다.

양지영 R&C연구소장은 “서울 강남권은 물론 갭투자들이 몰렸던 강북권 주택시장 역시 급속도로 시장이 위축되고 있다”며 “이번 보유세 인상 예고로 일부 지역들은 다주택자들이 내놓은 매물이 늘었지만, 이미 4월 이전에 거래 많이 됐고, 수요들도 눈치보기에 여념 없어 거래는 이뤄지지 않을 것으로 보인다”고 전했다.

부동산 시장에서는 이미 다주택자들이 자산 처분보다는 임대사업자 등록을 하고, 절세 차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례도 늘 것이라는 분석이 나오고 있다.

또 서울 강남 등 가치 상승력이 높은 곳에 ‘똘똘한 한 채’ 소유에 집중하고, 투자 대상을 주택에서 규제 영향이 덜 한 상가 등 수익형 부동산으로 넓힐 것이라는 예상도 있다.

조현욱 더굿경제연구소 부사장은 “앞으로 다주택자들의 부동산 재산을 두고 투자 다각화 등 행보 바빠질 것”이라며 “‘로또 분양’을 기대할 수 있는 신규 분양시장응로 쏠리는 수요들로 더욱 활황을 보일 것”이라고 전망했다.