[공시가 인상] 부동산 시세에 맞춰 현실화…시세 30억 이상 공동주택 최대 80%(종합)

9억 이상 단독주택 55%, 토지는 최대 2%포인트 씩 매년 상승

공시제도 도입 30년만에 처음으로 제도개선 로드맵 발표

9억 이상 단독주택 55%, 토지는 최대 2%포인트 씩 매년 상승
공시제도 도입 30년만에 처음으로 제도개선 로드맵 발표

주택 공시가격 현실화율 세부 산정방식. ⓒ국토부

정부가 올해부터 추진 중인 부동산에 대한 공시가 현실화의 강도를 높이기 위해 구체적인 로드맵을 공개했다. 이는 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높여 공시가에 대한 신뢰성을 제고하기 위한 것이다.

이를 위해 정부는 앞으로 9억원 이상 공동주택과 단독주택, 토지 등의 실거래가, 감정평가 선례, 각종 가격통계 자료 분석 등을 통해 올해 시세변동분을 공시가격에 충실히 반영하기로 했다.

이에 따라 공동주택의 경우 30억원 이상 초고가주택 기준 최대 80%까지 공시가율이 상향되고, 단독주택은 55%, 토지는 70%까지 현실화율이 제고된다.

17일 국토교통부는 이와 같은 내용을 담은 '2020년 부동산 가격공시 및공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다.

이번 공시가격 신뢰성 제고방안에서 정부는 공시가 현실화의 문제점의을 근본적인으로 해소하기 위해 ①공시가격 현실화율 상향 ② 불균형성 해소,③ 제도 전반의 신뢰강화를 제시하고 2020년 공시부터 강도높게 실천해 나갈 계획이다.

부동산의 가격과 현재 시세 반영수준(2019년 현실화율)을 고려한 현실화율 제고분(α)을 적용해 공시가격을 결정할 예정이다.

구체적으로 부동산 유형․가격대별 공시가격(현실화율) 산정방식을 보면 우선 공동주택의 경우 현실화율 제고대상은 중저가(시세 6억원 미만)에 비해서 현실화율이 낮은 시세 9억원 이상의 공동주택에 촛점이 맞춰졌다.

다만 9억원 미만의 공동주택에 대해서는 시세변동분만 공시가격에 반영할 예정이다.

이들 주택 중 2019년 현실화율이 일정한 수준에 미달되는 경우에만 현실화율 제고분(α)을 적용한다. 현실화율에 미달되는 공동주택은 예를 들어 시세 9억∼15억원 70% 미만, 15억∼30억원 75% 미만, 30억원 이상 80% 미만인 경우를 말한다.

정부는 고가공동주택 조기 현실화를 통한 공시가격 공정성 강화를 위해가격이 높고 현실화율이 낮을수록 제고폭을 확대해 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하되, 지나친 공시가격 급등이 없도록 상한을 두어 산정한다.

예를 들어 9억∼15억원은 최대 8%포인트 인상, 15억∼30억원 최대 10%포인트 인상, 30억원 이상 최대 12%포인트를 인상한다는 것이다.

단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞출 예정이다.

공시가 급등을 방지하는 현실화율 제고분 상한은 9억∼15억원 주택이 6%포인트, 15억원 이상이 8%포인트다.

토지의 경우는 공동주택이나 단독주택의 산정방식과는 좀 다르다.

영세자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 기준 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년내에 70% 수준에 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영한다.

예를 들어 올해 현실화율 63%인 토지의 경우 내년부터 매년 1%포인트씩 올라간다. 다만 현실화율 56%인 토지는 앞으로 7년간 2%포인트씩 현실화율이 올라간다.

정부는 주택-토지간 공시가격 역전현상 등의 주원인이 됐던 '공시비율'은 내년부터 폐지한다. 주택의 기초가격에 공시비율 80%를 곱한 가격을 결정공시해왔는데, 올해 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선되면서 필요가 없어졌다기 때문이다.

이를 통해 건물과 토지의 몫을 합친 주택 공시가격이 공시지가 자체보다 떨어지는 역전현상은 해결될 것으로 기대된다.

제도 전반의 신뢰를 강화하기 위한 방안들도 제시됐다. 한국감정원의 검증 책임, 오류에 대한 공동책임을 부과하는 등 조사기관의 역할도 강화하는 한편, GIS(지리정보시스템) 정보를 부동산 특성조사에 자동 연계해 정확성을 개선하는 등이다.

내년중에는 공시가격 현실화정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 '현실화 로드맵'도 마련된다.

로드맵에는 최종 현실화율 목표치, 목표 현실화율 도달 기간, 현실화율 제고 방식 등이 종합적으로 담길 예정이며, 전문기관의 연구용역, 관계부처 TF 운영, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등 의견 수렴을 거쳐 확정된다.

이와 함께 내년도 전국 표준단독주택 공시가격은 올해 대비 4.5% 상승하는 것으로 집계됐다. 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 등이 전국 평균보다 상승률이 높고 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 하락했다.

국토부는 "그동안 공시가격안 의견을 청취한 뒤 결정공시 시점에서 공시가격 변동률 등을 제한적 공개했던 것과 달리, 의견 청취 전에 아예 산정 방식과 제도 운영 등에 대한 방향을 밝히는 것은 공시제도 도입 이래 최초"라며 "높은 국민적 관심과 운영에 대한 투명성·신뢰성 제고 요청에 부응하기 위한 조치"라고 설명했다.

공시가격은 조세․복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 중요 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이나, 그동안 낮은 현실화율, 고가-중저가 부동산간 현실화율 역전문제, 일부 오류로 인한 신뢰성 부족 등 여러 비판이 제기돼 왔다.