혼란스러운 1기 신도시…'리모델링→재건축→리모델링?'

정부 '1기 신도시 재정비 계획' 2024년까지 수립

높은 용적률 탓 다시 '리모델링' 부상 가능성 제기

정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년까지 수립해 추진하겠다고 밝히면서, 리모델링으로 선회하는 단지가 나올 것이라는 분석이 제기된다. 사진은 군포시 금정동 충무아파트 전경 ⓒ데일리안

정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 2024년까지 수립해 추진하겠다고 밝히면서, 재건축이 아닌 다시 리모델링으로 방향을 전환하는 단지가 나올 것이라는 분석이 나온다.

리모델링은 기본 뼈대는 유지하고 면적을 넓히거나 층수를 높이는 방식인데, 안전진단 등이 원활해 진입 장벽이 재건축보다 낮은 편에 속한다. 공사기간도 짧다.

24일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 16일 첫 부동산 대책 발표 당시 "1기 신도시 재정비 종합 계획을 2024년까지 만들겠다"고 밝혔다. 경기 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시에 대한 재건축 규제 완화가 2024년 이후로 밀린다는 의미다.

윤석열 대통령은 대선 후보 시절인 올해 1월 1기 신도시의 재정비 사업을 촉진하기 위한 특별법을 만들어 용적률을 500%까지 상향하는 등 규제 완화로 충분한 공급이 이뤄지도록 하겠다고 밝힌 바 있다.

정비 기한이 도달한 단지들은 새 정부의 1기 신도시 도시정비 활성화 공약에 기대감을 키워 왔다. 1기 신도시는 높은 용적률 등으로 인해 사업성이 나오지 않는 터라 정부의 전향적인 협조 없이는 재건축이 어려운 실정이다. 이 같은 연유로 달아오른 분위기가 단숨에 가셨다. 대선 직후 급상승하던 아파트 가격도 하락세로 전환헀다.

1기 신도시의 평균 용적률은 169∼226% 수준이다. 일반적으로 용적률이 200%가 넘어가면 재건축에 대한 사업성이 낮아 리모델링이 유리하다고 여겨진다. 이 때문에 1기 신도시 노후 단지들은 재건축 대신 리모델링을 추진해 왔다.

지금 재건축 이야기가 나오는 단지들은 규제 완화 공약에 기대감을 가지고 재건축 쪽으로 방향을 선회했던 것인데, 계획 수립 시기가 밀려나면서 다시 리모델링으로 방향을 전환할 것이라는 분석이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "일산 등 일부 지역을 제외하고는 대부분의 1기 신도시는 용적률이 높아 규제 완화 없이는 재건축 사업성이 나오질 않는다"며 "리모델링으로의 선회 가능성이 충분히 있다고 보여진다"고 말했다.

그러면서 "시간의 장기화는 비용하고도 연결이 된다"며 "추상적인 환경 안에서 마냥 기다릴 수는 없는 상황이다. 그간 리모델링을 추진했던 단지나 용적률이 높은 단지들은 선회하거나 리모델링을 추진할 것이라고 본다"고 했다.