함영진 센터장 “토허제 해제로 강남 집값 강세…영끌 신중해야”

강남3구·한강변 강보합 지속…무리한 매수 자제

서울 집값 연내 상승세 지속…거래량이 관건

지방 미분양 해소, 세제 혜택·인프라 전제돼야

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 14일 오후 서울 중구 우리은행 본점에서 데일리안과 인터뷰를 하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

“서울 강남권과 한강 변 일대 단지 등은 연내 강보합이 지속될 것으로 보이지만 매수는 보다 신중하게 접근할 필요가 있다고 봅니다.”

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 최근 데일리안과 가진 인터뷰에서 토지허가거래구역 해제로 서울 집값이 당분간 더 오를 것이라면서도 시장 상황을 면밀히 주시하며 보다 신중하게 접근할 것을 당부했다.

앞서 서울시는 지난달 12일 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 재건축 아파트들을 제외한 나머지 구역에서 토지허가거래구역 규제를 풀었다. 그 영향으로 강남3구를 중심으로 서울 전체 아파트값 상승 폭이 확대되며 과열 우려가 제기되고 있다.

함 랩장은 토허제 해제 이후 서울 강남권을 중심으로 집값이 오르고 호가가 치솟는 상황과 관련, 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 도입이나 금융권 가계대출 규제 변수 등이 있어 여유자금이 풍부한 매수자가 아니라면 무리할 필요는 없다고 설명했다.

그는 “강남권이나 한강 변 일대 등 선호지역이나 대기수요가 탄탄한 단지는 연내 가격 강보합이 지속할 것으로 보이지만 추가 가격 상승 여력은 풍부한 매수세 유입에 달려있다”고 진단했다.

함 랩장은 우리은행 WM영업전략부에 부동산 컨설팅, 전문가 육성, 정기 리포트 등의 발간 업무를 담당하고 있다. 부동산114 리서치센터장, 직방 데이터랩장을 거쳐 지난해 우리은행에 합류했다. 20년 넘게 부동산 분야에 몸 담아온 베테랑으로 언론이 자주 찾는 전문가 중 한 명이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 14일 오후 서울 중구 우리은행 본점에서 데일리안과 인터뷰를 하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

다음은 함 랩장과의 일문일답.

- 토허제 해제가 서울 아파트 상승을 견인하고 있다는 분석이 지배적인데 현 상황을 어떻게 보나.

“생각보다 서울 집값이 빠르게 상승하고 있다. 모멘텀 역할을 했던 것이 지난달 25일 기준금리 인하, 같은달 13일 토허제 해제가 있었다. 관련 조치로 200여개가 넘는 규제를 풀면서 전세를 끼고 주택을 구매할 수 있게 되면서 매수세의 기저가 넓어졌다. 여기에 금융권의 가계대출 규제 완화, 기후변화에 따른 봄 이사철 도래 등이 복합적으로 작용해 2월 거래 순증에 영향을 미쳤다.”

- 토허제 해제 이후 서울 집 값이 들썩이는데 언제까지 오를지.

“토허제 해제 이후 아파트값 매매 가격 변동률은 서울을 중심으로 상승했고 공시가격보다 매매가가 더 많이 오르는 상황이다. 올해 서울 아파트 입주물량은 4만7000호인데 내년 2만4000호로 줄어든다. 청약시장은 고분양가에도 과열돼 재건축도 기대심리가 높아 여러 요인이 겹치며 강남권, 한강변 등 지역의 가격 상승을 이끌고 있다. 이러한 상황 속에서 탄핵 정국 불안으로 서울 아파트를 안전자산으로 인식하는 경향이 짙어졌다. 가격 강보합이 이어질 전망이다. 연내에 집값이 떨어지기는 어려울 것 같다.”

- 토허제 해제로 잠실 등은 호가가 치솟고 있는데 갭 투자나 매수를 해도 될까.

“무리한 대출을 통한 영끌은 자제할 필요가 있다. 결과적으로 급할 건 없다고 본다. 강남권과 한강 변 일대 등 선호지역이나 대기수요가 탄탄한 단지는 연내 강보합이 지속할 것으로 전망되나, 추가 상승 여력은 결국 거래량이 충분히 붙어주느냐 등 풍부한 매수세 유입에 달렸다. 급격한 가격 상승이 수요자의 심리적 부담을 키우고 있지만 7월 스트레스DSR 3단계 도입이나 금융권의 가계대출 규제도 변수가 될 수 있다. 여유자금이 풍부한 매수자가 아니라면 무리할 필요는 없다.”

- 서울 집값 상승세가 비강남권으로도 확산될 가능성이 있나.

“강남권과 한강 변을 중심으로 한 집값 상승 흐름이 노·도·강, 금·관·구 등 서울 외곽으로 퍼지기 위해선 충분한 거래량이 필수다. 지난해 9월부터 서울은 매월 3000여 건 안팎의 아파트 매매에 그치고 있다. 관련한 거래량이 6000~7000건 이상 올라가지 않는다면 당분간 외곽으로 집값 키 맞추기 또는 밴드웨건(Band Wagon·편승) 효과를 기대하기 제한적이라고 본다.”

- 아파트 매수를 고려하는 신혼부부에게 저평가된 단지를 추천한다면.

“지역을 정하고 청약, 기존주택, 경매 등 조금 더 낮은 가격에 접근할 수 있는 경로 다양화가 필요하다. 서대문, 동작, 강동, 광진, 영등포구 등 강남권과 한강 변 주변 지역들이나 과천, 성남 분당, 하남 등 강남권과 접근성이 좋은 지역을 노려보는 것이 현명하다.”

- 서울 아파트 가격 급등으로 재건축이 기대되는 구축에 수요가 몰리고 있다. 고려할 점은

“사업성이 있는지 살펴야 한다. 사업 단계를 살펴보면 조합설립이나 사업시행인가 등 7부 능선이 넘어간 곳, 고분양가에도 청약 대기 수요가 남아있는 곳, 소송 등 잡음이 상대적으로 적은 곳을 선택하는 것이 유리하다.”

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 14일 오후 서울 중구 우리은행 본점에서 데일리안과 인터뷰를 하고 있다. ⓒ데일리안 홍금표 기자

- 서울과 달리 지방은 미분양이 심각하다. LH가 준공 후 미분양 주택을 직접 매입하는 대책을 발표했는데 어떻게 평가하나.

“긍정적 효과가 기대되지만 5만 호를 넘긴 지방 미분양 적체 외에도 인구 감소, 고령화, 공가 및 주택 수요 부재 문제를 장기적으로 해결할 방안을 함께 고민해야 한다. 지방은 3년 이상 총 청약자와 청약 경쟁률이 낮아지는 상황이다. 지방에 주택을 구입해도 자산가치로서의 안전성이 있다는 면을 수요자에게 각인시킬 대책이 필요하다. 지방준공후 미분양주택과 인구 소멸지역에 대한 1세대 1주택 특례 세제혜택을 시행하고 있지만 아직 시장 반응은 미온적이다.”

- 실효성을 높이기 위해선 어떤 방식으로 접근해야 할까.

“양도세 5년 감면 조특법, 취득세 완화 등의 세제 혜택이나 지방 생활 인프라 등 시장이 생각하는 이상을 내놓아야 반응할 것이다. 장기적으로 국가적 균형발전 정책도 필요하다. 이번 대책에 철도 지중화 사업 등을 내놓았는데, 향후 산단개발 후 기업유치 등 자족 기능 외에 고령화에 대비한 충분한 의료·복지서비스 등 생활 인프라를 갖춰야 정주·생활인구가 증가할 수 있을 것이다. 다만 이는 국가적인 차원의 종합 대책이 필요한 부분이다.”

- 주택시장 양극화로 청약통장 보유에 대한 고민도 커져간다.

“청약가점이 10~20점대로 낮거나 다주택자인 경우, 인기 단지의 당첨이 어려운 이들이라면 통장을 해지해도 큰 문제는 없다. 다만 전용면적 85㎡이하 공시가격 3억~5억원 이하의 소형 저가 비(非)아파트를 소유한 유주택자라면 청약 시 무주택으로 간주해 분양시장을 통한 내 집 마련이 가능하도록 제도가 개선됐다. 청약통장 해지보다는 보유를 통해 아파트 당첨을 노려보는 것이 좋겠다. 생애 최초, 신혼부부, 노부모 부양, 다자녀 가구 등 특별공급 청약을 노릴 수 있는 이들도 당분간은 청약통장을 보유하는 것이 좋겠다.”

-청약통장 납입액이 월 25만원으로 상향됐는데 반드시 납입액을 다 채워야 하나.

“LH공사나 SH공사 같은 공공물량에 청약한다고 하면 월 25만원씩 불입하는 것이 좋다. 공공물량도 신혼부부, 노부모, 다자녀 특별공급 당첨자는 통장 불입액이 다소 낮아도 되므로 특별공급 자격이 된다면 이를 적극 노리는 방법이 현명하다. 하지만 민영물량에 청약할 계획이라면 향후 청약할 면적 유형에 맞게 지역별 청약예치금만 채워놓으면 된다. 2년 뒤 1순위가 되기 때문에 10만원씩 불입해도 괜찮다.”