서울시 토지거래허가지역 재지정에 대한 논란 살펴보면

최근 서울시가 강남의 일부 지역을 토지거래허가구역에서 전격 해제하였다가 약 한 달 만에 다시 확대·재지정을 하면서 논란이 커지고 있다. ⓒ 데일리안DB

최근 서울시가 강남의 일부 지역을 토지거래허가구역에서 전격 해제하였다가 약 한 달 만에 다시 확대·재지정을 하면서 논란이 커지고 있다. 온탕과 냉탕을 오가는 정책은 정책의 신뢰성을 훼손했다는 비판과 함께 오세훈 서울시장의 행정능력까지 도마 위에 오르는 상황이다.

부동산시장의 불안은 민심으로 이어지기 때문에 서울시와 정부에서 합동으로 부랴부랴 사태 수습에 나섰으나 여전히 당황하는 분위기가 역력하다. 왜냐하면 토지거래허가지역으로 재지정을 하더라도 실질적인 효과는 미지수이기 때문이다. 즉, 단기적으로는 거래절벽으로 인한 가격안정이 되겠지만 장기적 측면에서 보면 부동산 가격안정이라는 정책의 실효성은 부족하다는 의미이다.

토지거래허가제도는 1978년 '국토이용관리법'을 통하여 최초로 도입되었으며, 2003년 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 통합되었다가 2017년 1월 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'로 이관되어 시행되고 있는 제도이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상 토지 등을 거래할 때 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.

특히, 주거용 토지는 실거주용으로만 사용할 수 있어 2년 간 매매나 임대가 금지된다. 이러한 부동산거래규제가 지속되면 순기능도 있지만 역기능으로 인한 부작용이 많다는 것이다.

부동산 시장의 안정을 위해서는 규제도 필요하지만 기본적으로 재개발·재건축 규제 완화 등 주택 공급 활성화를 통한 수요와 공급 불균형을 해소하는데 초점을 두어야 한다. 그리고 성장시대에 도입된 토지거래허가제도에 대해서는 제도의 실효성 분석을 통하여 전면적 재검토 및 제도의 개선방안을 마련할 필요가 있다.

첫째, 토지거래허가제도에 대한 위헌성의 문제이다. 1989년 12월 22일 헌법재판소에서는 토지거래허가제가 사유재산권의 본질을 침해하지 않는다며 합헌 판결을 내렸고, 1997년에도 헌법재판소는 합헌이라고 판단한 바 있다. 그러나 사유재산권을 침해한다는 이유로 토지거래허가제를 반대하는 의견도 많다.

왜냐하면 토지거래허가구역 내 주택을 임대하고 있는 주택은 임대차 기간 동안에는 어떤 개인적 사정이 있어도 대상 주택을 매도할 수 없기 때문이다. 이로 인해 임대차의 기간이 오래 남은 소유자들의 재산권이 침해받고 있다는 것이다.

둘째, 토지거래허가제도에 대한 명칭의 문제이다. 토지거래허가제도인데 사실상 주택거래허가제도로 사용되고 있기 때문에 국민들은 혼란을 겪고 있다. 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 본다. 국민들의 인식도 다르지 않다.

특히 아파트의 경우에는 토지가 건물에 공유지분으로 붙어 있는 부속물에 불과하다고 생각한다. 아파트의 공유지분토지 가격과 건물의 가격을 비교하면 당연히 건물의 가격이 대부분의 비중을 차지하는데 주물(아파트 건물)을 취득하는데 부속물(토지)의 취득허가를 받아야만 한다는 것은 상식에 반할 수 있다. 결국 아파트 토지 공유지분 6제곱미터를 통하여 아파트건물 64㎡를 규제하는 것이 법의 상식으로 가능한지 생각해 볼 문제이다.

법에서 토지거래허가구역으로 지정된 도시지역의 주거지역 등은 60㎡ 이상을 거래할 때 허가를 받아야 한다. 그런데 지방자치단체장은 허가기준 면적의 10%~300% 내에서의 기준을 정할 수 있도록 되어 있고, 시·도에서는 이를 기준으로 60㎡의 10%인 6㎡를 허가기준점으로 정하고 있다.

따라서 모든 아파트의 공유지분이 일반적으로 6제곱미터 이상이기 때문에 허가를 받아야 한다. 이는 모든 아파트를 포함하기 위한 꼼수이고, 재량권 남용으로 볼 수 있다.

셋째, 토지거래허가제도의 목적인 토지의 투기를 방지하는 효과가 있는지 실효성에 대한 검정이 필요하다. 일반적으로 거래규제를 하게 되면 단기적으로 거래량이 줄어들고, 거래량 감소는 수요부족을 초래하고, 이로 인하여 가격이 하락하게 된다. 그런데 실제로 이러한 효과가 장기적으로 지속되는지에 대한 분석이 필요하다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장