몸값 떨어진 재건축, 기대감에도 집값 반등은 제한적

안전진단 규제 완화에 재건축 추진 속도 빨라져

“앞서 심의 통과에 기대감 선반영…시장 별다른 움직임 없어”

정부가 안전진단 기준의 핵심으로 평가받는 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경(15%→30%)과 설비노후도(25%→30%) 항목 비중은 높이기로 했다.ⓒ데일리안

정부가 2018년 이후 5년여 동안 재건축 시장을 옥죄던 안전진단 규제를 완화했다. 하지만 최근 부동산 침체가 이어지면서 재건축 기대감이 집값 반등으로 이어지긴 어려울 것이란 전망이 이어지고 있다.

지난 8일 국토교통는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 통해 안전진단 기준의 핵심으로 평가받는 구조안전성 가중치를 현행 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경(15%→30%)과 설비노후도(25%→30%) 항목 비중은 높이기로 했다.

또 재건축 안전진단의 판정 기준도 완화했다. 현행 기준은 ▲재건축(30점 이하) ▲조건부재건축(30점~55점이하) ▲유지보수(55점초과)로 구분해 재건축 추진 여부를 판정했으나 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정하되, 45점 이하의 경우에는 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준이 조정됐다.

이와 함께 2차 정밀안전진단(적정성 검토)은 지방자치단체에 권한을 위임해 제한적으로 시행될 예정이다.

기존의 재건축 안전진단은 사업 초기부터 허들로 작동하던 규제로 분양가상한제, 초과이익환수제와 함께 재건축 3대 규제로 불렸다. 이에 정부는 앞서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 개선안을 차례로 발표했고, 이번에 마지막 남은 규제를 걷어낸 셈이다.

안전진단 개선안은 윤석열 대통령의 공약이자, 지난 8월에 발표된 국민 주거안정 실현방안 후속조치이기도 하다.

전문가들은 이번 규제 완화에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있다고 했다. 그러나 재건축 기대감이 높아지더라도 지금 상황에서는 집값 상승으로 이어지기는 어렵다고 진단했다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 “안전진단을 신청하거나 통과하는 단지가 늘어날 것”이라며 “도심의 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 희망하는 곳에 양질의 주택 공급이 중장기적으로 확대될 것”이라 기대했다.

특히, 안전진단 규제가 완화되면 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 봤다.

그는 “다만 재건축 안전진단이 정비사업의 초기단계에 해당되고 고금리 여파로 매수세가 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래시장에 온기가 돌기에는 한계가 있을 것”이라며 “최근 서울 주요 재건축 단지들이 차례로 심의가 나기도 했지만, 경기 불황과 금리 인상에 따른 부동산 한파로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황”이라고 말했다.

실제로 지난 8월 여의도 공작아파트가 재건축 심의를 통과한데 이어 10월에는 강남구 대치동 은마아파트의 재건축 정비계획안이 통과됐다. 이후 11월에는 양천구 목동지구 재건축 가이드라인이 확정되고, 대치미도아파트 역시 신속통합기획안이 확정되는 등 서울 주요 재건축 단지들이 사업에 속도를 내고 있다.

하지만 강남의 대표 재건축 단지들도 가격 하락세를 면치 못하고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡은 지난달 8일 17억7000만원에 거래되면서 직전가인 19억9000만원과 비교하면 한 달 만에 2억2000만원이 떨어졌다. 지난달 말 노원구 상계동 상계주공11단지 전용 41㎡ 역시 4억원에 거래돼 직전가인 5억8500만원에 비해 2억원 가까이 빠졌다.

대치동의 한 공인중개업소 대표는 “이미 한차례　재건축 계획안 통과로　기대감이 선반영됐고 시장이 위축돼 실제 거래로 이어지기는 힘든 상황”이라며 “대출이자 부담에 선뜻 사려는 사람이 없어 가격이 상승하기 보단, 지금의 하락세가 둔화될 가능성은 있다”고 분위기를 전했다.