“비아파트 전세 악몽 지속”…역전세난 여파 언제까지

전세반환보증 126%룰…임대인 “세입자 보증금 어떻게 돌려주지?”

수도권 빌라 전세거래 45.7%가 역전세 발생

“전세사기로 인한 비아파트 트라우마 심각…수요 회복 안갯속”

비아파트 전세시장의 침체가 장기화되면서 역전세 현상에 따른 부작용에 대한 우려도 여전하다. 특히 전세반환보증·임대반환보증 가입 요건 강화가 비아파트 역전세를 부추겼다는 것이 임대인들의 주장이다.ⓒ데일리안 DB

#.경기도 안산 소재 11가구 규모 다가구 주택을 보유하고 있는 A씨는 최근 여기저기 대출을 알아보고 있다. 전세 계약 만료를 앞두고 방을 빼겠다는 세입자들의 요구 때문이다.

부모님으로부터 2017년 해당 다가구 주택을 상속받은 A씨는 그동안 전세반환보증 가입이 가능한 한도인 공시가격 150% 이하로 전세계약을 체결해 왔는데, 지난해부터 보증상품 가입 기준이 강화되면서 역전세 상황에 처했다.

전세사기로 전세반환보증 가입 없이는 전세 세입자를 구하는 것이 불가능해 이 기준에 맞춰 전세보증금을 수천만원 내려야해서다. 유동성 문제에 직면한 A씨는 방을 빼겠다는 세입자들에게 사정사정해 계약을 연장하고, 고금리의 카드 대출까지 알아보고 있지만 정상적인 보증금 반환이 어려워 세입자들의 2차 피해가 우려되는 상황에 어려움을 호소하고 있다.

비아파트 전세시장의 침체가 장기화되면서 역전세 현상에 따른 부작용에 대한 우려도 여전하다.

특히 전세반환보증·임대반환보증 가입 요건 강화가 비아파트 역전세를 부추겼다는 것이 임대인들의 주장이다.

11일 국토교통부 등에 따르면 전세반환보증에 이어 등록임대사업자가 가입하는 임대반환보증 가입 요건도 강화된다. 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 126%를 적용해 문턱을 높인다는 것이다.

당초 전세반환보증의 경우 공시가격의 150%가, 임대반환보증은 유형별로 공시가격 130~190% 수준에서 주택가격이 산정됐다.

그러나 보증상품이 전세사기에 악용됐다는 지적과 함께 공시가격 140%·담보인정비율 90%를 적용해 126% 이하의 주택만 보증가입이 가능하도록 기준을 강화했다.

공시가격이 1억원으로 과거 1억5000만원에 보증 가입이 가능하던 주택이 현재는 1억2600만원으로 보증금을 내려야 한다는 설명이다.

전세사기 이후 비아파트는 보증 가입이 필수가 된 만큼 집주인들도 세입자를 들이기 위해서는 보증금을 낮춰야하는 상황에 놓이게 됐다. 이 과정에서 임대인과 세입자가 역전세 문제에 노출됐다는 지적이 나온다.

다방에 따르면 올해 3분기 수도권 빌라 전세 거래를 살펴본 결과 45.7%가 역전세 주택으로 분류됐다.

지난 2022년 3분기에 발생한 비라 전세거래 3만5325건 중 올해 3분기에 동일 주소지와 면적에서 1건 이상 거래가 발생한 6246건을 분석한 결과다.

이에 정부도 일명 126% 룰의 부작용을 보완할 수 있는 방안을 내놨다. 주택가격 산정 시 감정평가 방식도 허용하기로 한 것이다. 하지만 임대인들의 불만은 여전하다.

강희창 전국비아파트총연맹회장은 “일단 감정평가 수수료가 비싸다. 약 1억원짜리 주택을 감정평가 받는데 수수료로 40여만원이 나갔다”며 “수수료를 내고 평가를 받더라도 감정평가액이 공시가격 126%를 적용한 것과 크게 다르지도 않을뿐더러 이 평가금액의 유통기한도 6개월로 굉장히 짧다”고 주장했다.

이어 “다세대 주택의 경우 층만 다른 유사 호실과의 평가 결과를 공유할 수도 없다”며 “시중은행의 전세자금대출과도 연동이 어렵다는 점도 애로사항”이라고 덧붙였다.

전문가는 비아파트 전세 위축 문제가 오랜 시간 지속될 것으로 예견하고 있다.

전세사기 낙인으로 인해 세입자들이 비아파트 전세시장에서 이탈하면서 월세화 현상이 가속화될 것이란 전망이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “전세사기가 사람들의 뇌리에서 사라져야 전세 수요가 정상적으로 회복될 것이다”며 “비아파트 전세에 대한 트라우마가 심각하기 때문에 보증 없이 들어가면 보증금을 되돌려받을 수 없다는 인식이 파다하다”고 설명했다.

그러면서 “정부에서도 전세가율이 60~70% 수준으로 관리되면 전세도 안전하다는 인식을 심어줄 필요도 있다”고 말했다.